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我国旅游地产开发现状挑战和对策研究 　　【摘要】 近年来，我国旅游业和房地产业持续升温，旅游地产作为二者的交叉型产业，呈快速发展趋势。随着经济发展水平的不断提高，人们的消费观也慢慢向休闲娱乐转型。旅游地产不仅能满足消费者度假的需求，还具备投资功能，市场前景巨大。未来，旅游地产项目将趋于多样化、高端化，在带来经济效益的同时，还要兼顾社会效益和环境效益，保障市场健康可持续发展。 　　【关键词】 旅游地产 自然资源 经济发展 　　一、旅游地产的定义和分类 　　一般认为，旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，是旅游业和房地产业相结合所形成的一种全新的产业模式。与一般的住宅相比，旅游地产的优势在于其是旅游业和房地产业的无缝嫁接，拥有更好的自然景观、建筑景观，具有完善的配套功能和极高的投资价值。 　　旅游地产大体可分为以下四类：一是旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。二是旅游商务地产：主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。三是旅游度假地产：主要指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、产权酒店、度假村、用于分时度假的时权酒店以及养老型酒店等。四是旅游住宅地产：主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 　　二、我国旅游地产的发展现状 　　旅游业是现代服务业的重要组成部分，带动作用大，与其相关的政策制度保障了旅游地产市场的健康发展。2013年2月2日《国民旅游休闲纲要（2013―2020年）》出台，为旅游地产发展提供了强有力的保证。2013年4月19日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，直接促进了养老型度假地产的发展。2013年10月1日我国首部《旅游法》颁布实施，对我国旅游业全面协调可持续发展具有重要意义。2014年8月9日，国务院以国发〔2014〕31号印发了《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》，提出到2020年，境内旅游总消费额达到5.5万亿元，城乡居民年人均出游4.5次，旅游业增加值占国内生产总值的比重超过5%。 　　截至2013年底，全国旅游地产项目共有5299个，多个区域旅游产业升温。由于我国地理环境的特性，沿海地区一般经济发展更为迅速，景观资源亦较为丰富，旅游地产得到了更好的发展；中西部地区旅游地产的数量较少，大多集中在自然风景资源突出的地方。可以说，旅游地产在我国各地的发展并不均衡，城市间差异较大，沿海地区是我国旅游地产发展的重点。此外，旅游消费需求模式也从原来的观光度假向多元化方向转变，人们更倾向于个性化、自由化的发展，内容丰富、样式新颖的旅游项目应运而生。随着散客旅游尤其是家庭旅游的流行，文化旅游、生态旅游、探险旅游等成为外出的主旋律，主题公园、高尔夫球场、海边别墅等得到了大力发展。以产权酒店为主体的投资型模式逐步向分时共享产权的消费模式过度，度假型和商务型旅游地产慢慢兴起，人们对配套设施、服务质量的要求也越来越高。纵观我国旅游地产的发展，其开发类型主要有以下四种。 　　1、以提供第一居所为目的的景区住宅开发 　　这类旅游地产项目是以为消费者提供第一居所为主要目的，大多数建在旅游资源突出的大中型城市市内或郊区，周边自然风景优美、人文景观丰富、休闲设施成熟，住宅品质较高。该类项目又可细分为三种：一是直接靠近现有旅游资源的住宅项目。这类项目一般要求景区环境与住宅风格协调统一，对建筑材料、外观颜色等要求较高。二是自我开发的旅游景区周边的住宅。这类项目先在前期投入大量资金打造旅游景观，通过改善环境质量吸引人流，带动周边土地升值，深圳的华侨城便是此类项目的典型。三是与旅游景观合二为一的房产开发。这类房地产开发项目与旅游景观开发高度融合，房产本身即体现了旅游景观，可谓是房中有景，景中有房。例如一些高尔夫别墅，选材用料都极其讲究，房产本身就是景观的组成部分。 　　2、以旅游度假为目的的度假房地产开发 　　这类旅游地产项目大都建在旅游资源突出的城市，可能是大中型城市的郊区，也可能是远离大中型城市但风景优美的地方。开发商以为消费者提供第二居所为主要目的，依托现有自然景区，建造附属休闲娱乐设施，不仅是人们度假的好去处，也是投资者的较优选择，如今海南的房产项目大多归于此类。若按销售模式细化，该类项目可分为以下四种：一是时权酒店，即就不同的时间段出售使用权。二是产权酒店，即将酒店的不同部分分别出售给投资者，投资者再委托他人管理从而获得投资回报。三是养老型酒店，即投资者在退休前购买酒店的某个单位并委托他人管理从而获得投资回报，退休后自用。四是在登山区、滑雪场、高尔夫球