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我国商品房预售资金监管模式分析和建议 　　商品房预售方式在缓解房地产开发企业资金压力方面起到了重要作用，然而由于其远期交易的特性使得作为弱势一方的购房者的利益极易受到侵犯。因此，对于商品房预售资金的监管显得尤为重要。 　　一、我国商品房预售资金监管模式分析 　　对于监管模式的分析，主要集中在监管主体、监管范围、监管权限和法律责任等方面。按照监管主体的不同主要形成了以下三种模式：政府机构监管模式、商业银行监管模式、第三方中介机构监管模式。 　　1.政府机构监管模式 　　政府机构是最为传统，也是监管权力最为完整的监管主体。一方面，政府机构掌握着丰富的资源信息，拥有多重的监管手段，以国家强制力为后盾，为监管的顺利进行提供了条件；另一方面，政府机构的监管权力行使的范围也包括了其他监管主体，从而保证了监管整体上的有效性。因此，以天津、广州、厦门、青岛等城市为代表确立了以政府机构为监管主体的商品房预售资金监管模式。但是在形式上略有不同，厦门和天津等城市是直接以房地产交易管理部门为监管主体，而广州和青岛则是以房地产交易管理部门授权的机构为监管主体，履行监管职责。以政府机构为监管主体具有以下几个方面的优势。 　　第一，政府机构作为行使公权力的代表，与作为被监管对象的房地产开发企业追求自身利益最大化相矛盾，没有共同利益的牵制，监管也更有动力。同时，政府机构的公信力可以弥补我国当前市场信用体系不健全所带来的问题，既可以消除预购人的担忧，又可以降低银行的信用风险，同时也有助于市场信用的培育。 　　第二，政府机构不仅对房地产法律法规、房地产开发程序、房地产企业运行具有充分的了解，而且也掌握着大量关于房地产市场的第一手信息，包括商品房销售信息、预收款使用信息以及银行放贷机构信息，并且拥有较强的信息整合能力。 　　第三，政府机构是以国家强制力为后盾的公权力机构，这也决定了房地产交易管理部门及其授权机构对于房地产开发企业的监管具有较强的行政约束力。作为被监管的房地产开发企业必须履行将预售资金存入监管专用账户等义务，如若违反，政府机构就有权行使行政权力课以行政处罚。然而有利就有弊，对于政府监管的质疑也从未停止过。 　　首先，政府机构权力的扩大必然会增加贪污腐化发生的可能性。作为房地产交易管理部门因为法律的授权而承担起监管商品房预售资金的职责，使其权限范围进一步扩大，可能引起新的贪污腐败行为，出现权力寻租的现象。 　　其次，政府机构对于商品房预售资金监管的权利界限在哪？如何防止监管权力的滥用？对于房地产市场的过度干预，这一经济法上永恒的命题，在政府机构行使其对商品房预售资金监管权力时依然存在。 　　最后，政府机构运用多样化的监管手段实现对商品房预售资金的监管，人力、物力、财力等成本的付出不可避免。由此引起财政支出的增加，又有可能会进一步加重纳税人的税收负担。同时，如何确保财政支出的有效行使，又将是政府机构监管模式所面临的一个难题。 　　2.商业银行监管模式 　　以北京、杭州、成都、南京为代表，确立了商业银行为监管主体，房地产主管部门监督检查的商品房预售资金监管模式。商业银行作为监管主体的优势在于其对预售款及其拨付、流转具有实际的控制权，能够掌握资金流向。同时，这种模式可以克服政府机构监管模式所具有的弊端和缺陷。 　　第一，由商业银行对商品房预售资金进行监管，可以减少政府机构对于房地产开发企业经营管理和资金运用的直接干预，避免监管过度，同时也有助于减少政府机构作为监管主体其自身及其公务人员滥用监管权力谋求个人利益等贪污腐败行为的发生。 　　第二，以商业银行作为监管主体，能够使政府机构无须承担因监管失误而引起的经济赔偿责任，一旦出现因监管不当导致监管风险的情况时，即由商业银行自行承当经济赔偿责任。 　　第三，降低成本，其一是降低政府机构的运行成本，监管职责转为由商业银行承担，政府即不再需要为了履行监管职责而承担相应的人力、物力、财力的支出，减轻了政府机构的运行成本。其二是银行与房地产开发企业形成了长期稳定的合作关系，银行有责任监督房地产开发企业对资金的使用，不需要另外支付费用就可以完成监管。 　　但是，商业银行的监管模式也存在着不可忽视的问题，主要表现在以下几个方面： 　　一是商业银行作为房地产开发企业获取贷款的主要渠道，与房地产开发企业之间存在着千丝万缕的联系。同时，监管银行是由房地产开发企业自行委托确定的，为了获得相对宽松的监管环境，他们势必会选择与其有业务联系的商业银行。因此，商业银行欠缺监管主体所应具备的独立性、中立性的要求，易使监管流于形式。 　　二是商业银行及其负责具体监管的工作人员并不具备建筑工程相关的专业知识，无法对开发项目的工程进度、申请拨付工程款是否符合监管要求进行专业性的分析和认定，也有可能因此商业银行