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我国物权法预告登记规则之探析和完善 　　摘要：预告登记制度源于普鲁士法的异议登记，并为德国、日本等国家所继受。新中国成立后，我国未建立统一预告登记制度，与其有关的规定散见于地方性法规中。《物权法》首次系统引进此制度，实为立法一大进步之举。本文从一房二卖的困境出发引出预告登记制度，并在对我国调整规则进行探析之基础上，提出一些建议，以期预告登记调整规则日臻完善。 　　关键词：预告登记；相对无效；本登记 　　中图分类号：DF521文献标识码：A文章编号：1006-723X（2012）12-0039-04 　　一、问题的提出：一房二卖的困境 　　在现实生活中，房屋作为重要不动产之一，与之有关的权利变动与人们生活息息相关。鉴于买卖不动产合同成立生效与物权转移往往存在时间间隔，在此期间内，不动产可能出现被查封扣押或所有权发生转移等情况。买受人在签订不动产买卖协议且未进行过户登记时，仅享有债权性的请求权，在对方违约时，只能援引合同条款加以救济，导致经常出现出卖人一心追逐利益，一房二卖的现象频频发生。如下面案例，李先生在2009年4月5日在中介的介绍下相中了一套房屋，在与卖方签订协议后，交付了订金同时支付了中介费。可是，卖方在与李先生签订协议之前，即4月1日已将此房屋卖给王先生，并于4月6日办理了过户手续。李先生为了讨回自己的订金和中介费，身心严重受到伤害。可见，当卖方片面追逐经济利益时，“一房二卖”甚至是“一房多卖”现象屡见不鲜，不仅使买受人合法权利无法得到有效保障，更扰乱市场经济秩序，同时挑衅着诚实信用原则。 　　在《物权法》出台以前，此种现象不能得到有效控制，随着类似案件增多，逐步引起立法重视。立法者鉴于考量到作为交易基础的法律行为与不动产物权变动存在间隔差距，买受人在物权变动登记完成之前，可能会承受目的落空的风险。为保障物权变动目的不落空，防止一房二卖现象出现，在借鉴域外立法基础上，预告登记制度便应运而生。买受人进行预告登记后，其享有的并非物权，而是所有权请求权。但此请求权具有特殊性，其享有物权排他效力，诚如梁慧星先生所言：“预告登记性质是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律后果，其实质是限制现实登记的权利人处分其权利。”[1]（P170）预告登记制度向世人公示不动产买卖关系，限制不动产所有人实施与请求权内容一致的处分行为，有效地保全以取得物权为目的请求权的实现，对交易中各方利益进行平衡。我国确立了此种新型制度，并于《物权法》第20条加以规定，即“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”但笔者认为，《物权法》关于预告登记制度的调整规则还需要进行深入探析，以期预告登记调整规则日臻完善。 　　二、完善预告登记成立条件之规定 　　物权法第20条第1款关于预告登记成立条件时规定，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权协议时，按照约定可以向登记机构申请预告登记。此处立法使用“按照约定”，尽管这既体现了对双方当事人意愿的充分尊重，赋予当事人以自由选择权；同时也体现了预告登记从强制性向任意性的转变。但这使得预告登记成立条件不甚明晰，立法似乎忽略了如果约定不成，将如何处理的问题。即预告登记制度主要运用于买卖房屋或其他不动产，倘若双方当事人事前达成办理预告登记的协议而后债务人怠于协助办理抑或双方未就登记达成合意，此时对于债权人利益保护将出现空白。 　　早在物权法出台前，一些地方性法规就赋予当事人单独进行预告登记的权利，如《广州市城镇房地产登记办法》第41条第2款规定：“预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的，预购人提交第一款规定的材料，可以单方申请预告登记。”鉴于此，笔者认为，应以对债权人合法利益保护为基点，在保证预告登记任意性不变的基础上，对主体略加限制并将“若关于预告登记无法达成合意，债权人可以单方决定是否进行预告登记”加入不动产买卖协议中。详言之，分为以下几种情况：第一种，双方当事人约定进行预告登记且债务人积极协助进行了登记，此种情形并无问题。第二种，双方当事人约定进行预告登记，但债务人反悔或拒绝协助，此种情形下，法律应赋予债权人持有效合同单方到登记机关办理登记的权利。第三种，债务人拒绝办理预告登记导致双方当事人无法达成合意时，基于对债权人利益保护，防止出现一物二卖损害债权人合法权益，赋予其可以单方持有效不动产买卖协议办理预告登记。第四种，债权人拒绝办理预告登记引发双方当事人无法达成合意时，因债权人自主选择放弃预告登记，此时应推定债权人对将来可能出