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青岛市公租房进入和退出机制研究 　　摘要：致力于解决“夹心层”住房问题的公租房的面世，在给保障房的物品体系注入了新鲜血液的同时，也让被保障的人群有了新的期盼。然而怎样对这些房源进行有效的分配，使资源得到合理的配置，并且促使公租房能够合理的健康持续发展是当前一方面大力建设、一方面防止闲置所面临的难题。本文分析青岛市目前在公租房进入与退出机制上的不足，以资源合理配置和可持续发展为核心，对完善本市的公租房进入与退出机制提出了建议。 　　关键词：公租房；申请条件；可持续发展 　　中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　1研究背景 　　今年中央政府提出，2012年将继续退进保障性安居工程，基本建成400万套，新开工700万套以上。在中央政府的强力推动下，公租房建设纳入了各级政府的政绩考核体系。地方政府在交出保障房建设“成绩单”后，却难掩尴尬困局：一边有人没房住，一边有房却没人住，造成资源的极大浪费。 　　据有关资料显示，上海首批市级统筹公租房有两处房源共4200套，有约一半待租。武汉首批900套公租房有483套闲置，入住率仅34%。郑州2011年12月退出的1343套公租房，面向社会公开配租以来，只收到了不到100张申请表，符合条件的仅30多人。 　　一方面大力建设，一方面有房没人住，这种困局，实实在在的为青岛市公租房建设敲响了警钟。我们进行青岛市公租房的进入与退出机制研究，有利于其公租房资源的合理利用。 　　2 国外研究现状综述 　　在国外公租房和廉租房是一个概念，即公共住房，是政府为那些自己无法解决住房问题的人群提供满足最基本住房权利的政策性房屋。总体说来，国外公共住房发展有三部分组成：进入机制的发展分为两个部分，一是在住房严重不足时，将各阶层都纳入保障范围，二是在住房条件得到改善后，缩小保障范围。退出机制依据其发展阶段的不同同样分为两个部分:一是在公共住房比较稀缺的时期，侧重于公共住房的轮换出租机制，二是在公共住房基本满足供应的时期，着重于住房的出售机制。 　　3国内研究现状综述 　　在国内，公共租赁房（以下简称公租房）是解决外来务工人员、新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品，属于一种过渡性质的住房。由于这部分群体不属于低收入，但又不能通过市场解决自己的住房困难。因此，政府在这个阶段提供给他们一定的帮助。过一段时间，当这部分群体有支付能力了，便让其退出公租房体系，到市场购买或承租住房。 　　在进入与退出机制上，我们以住房城乡建设部的《公共租赁住房管理办法》（以下简称《办法》）为代表。 2012年 5月12日，住房城乡建设部公布《办法》。《办法》对公租房的申请条件、运营监管、退出机制等做出明确规定。在公租房的退出机制方面，《办法》明确了3种情形(具体见《办法》)。此外规定，公租房租赁期限一般不超过4年。租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向市、县级人民政府住房保障主管部门提出申请。承租人违反规定的，自退回公租房之日起4年内不得再次申请公租房。 　　4青岛市公租房进入与退出制度研究现状及缺陷 　　与全国各地其他地方一样， 在青岛市的公租房体系中同样存在着租金高、位置偏远、配套设施不健全、申请标准过严等问题。以下主要对进入与退出机制中存在的问题进行归纳。 　　4.1准入条件限制过多且操作困难 　　在2010年9月27日公布的《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》（以下简称《意见》）中指出：政府投资筹建的公租房主要面向保障城市低收入住房困难家庭、引进人才；企业和其他社会机构投资筹建的公租房主要面向新就业职工中的住房困难群体和外来务工人员。实际操作中这样的规定会存在重重的阻碍，应保尽保的宗旨很难实现。 　　与此同时，青岛市住房保障网上公示的申请条件：申请公共租赁住房保障的家庭或年满35周岁单身人员，且还有一系列附加条件。这也再次的脱离了应保尽保的原则。 　　4.2 年限的规定不明确 　　《意见》中写到，企业和其他社会机构投资建筹的公共租赁住房主要面向新就业职工和外来务工人员供应。其中新就业职工主要是在本市工作一定年限的大中专院校毕业生；外来务工人员主要是有稳定职业、在本市居住一定年限以上的非本地职工。这里的一定年限，具体指多久。对于这类人群，时间定的太短，被保障的人群数量就会激增；定的太长，又不能解决正需要保障的人群。因此在时间节点的确定上，还需优化。 　　4.3 人均月收入规定僵化 　　除人均月收入缺乏动态调整以外，人均月收入的限定也过于僵化。就青岛而言就有七区四市，区与区之间、区与市之间的收入水平差异很大，因此在收入水平的划分上存在不足。另一个是对人均这个字眼的确定上有待商榷，对于单身及多人家庭来说，其可支配收入是不一样的。随着家庭人数的增加