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青年群体以租代购住房消费调查和思考 　　摘要：公共租赁房将成为我国城市保障性住房体系的主体。文章从分析北京市租赁市场现状入手，调查青年群体对“以租代购”住房消费理念的认知、认可情况，就公共租赁房的规划建设和诸多方面的设计提出政策建议。 　　关键词：青年群体；以租代购；消费理念；公共租赁房 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1009-5381（2014）02-0036-04 　　2003年以来，我国城市房价持续攀升，国家出台诸多调控措施，但整体来看，效果不甚理想。目前，高房价带来的弊端逐步显现，由于将住房过度商品化，诱发了大量的社会游资将住房作为投机投资对象，并导致住房资源的大规模垄断，由此进一步拉大了社会贫富差距，违背了中央政府建设公平、和谐社会的政策初衷。十八大报告中指出要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理”。保障性住房是国家为保障中低收入者的租购需要而推出的住房形式，常见的保障性住房类型有出租给低收入阶层的廉租房、出售给低收入阶层的经济适用房、出售给中等收入阶层的限价房以及出租给中等收入阶层的公共租赁房。实践证明，保障性住房在解决部分中低收入家庭住房问题的同时，也暴露出很多弊端和问题，比如由于规划、准入退出、分配管理等方面的设计缺陷，既导致了国有资产流失，又进一步加剧社会不公。为解决骗购骗租，加强保障性住房资源的可持续性，2009年以后，公共租赁房走上历史舞台，并在政策层面逐步成为保障性住房体系的最主要的组成部分。关于包括公共租赁房在内的各种保障性住房类型的研究多集中在融资途径[1]、准入退出机制[2]、空间选址[3]、社会评价[4]等方面，但对民众“以租代购”住房消费理念的调查研究相对较少。有学者调查分析发现，目前市场上租房大军中绝大多数是青年人[5]，这个特征在北京等大城市尤其明显。在此背景下，本文以北京为例，调查思考青年群体对“以租代购”住房消费方式的认知、认可程度及期待解决的问题，旨在为政府部门制定出台后续相关政策提供参考。 　　一、北京市住房租赁市场现状 　　住房租赁市场比住房买卖市场更为复杂，其动态性、隐蔽性都更强，因此，即便是统计部门、房管部门也难以实时统计到准确的数据。从理论界研究成果看，对住房租赁市场的研究多体现在具体“点”的研究上，以“以点带面”的方法进行研究分析。北京市住房租赁市场更为复杂，供需旺盛，瞬息万变，加上各中介机构“地方割据”、“兴风作浪”，很难准确地获取整个市场的全部信息。但根据相关研究和感性认识，现阶段北京市住房租赁市场具备以下几个特征。 　　（一）租金持续上涨，投机投资现象严重 　　近年来，北京市房租保持持续上涨的态势。北京房地产中介行业协会最新公布的数字显示：2012年，北京住房租赁市场量稳价涨，平均租金达每月每建筑平方米53.5元。[6]导致租金上涨的原因除供需失衡、交通改善等之外，过度的投机投资现象是导致租金上涨的最重要原因。有研究表明，北京住房市场价格/购买力价格、住房负担能力指数、房价租售比都已脱离居民家庭真实居住需求和购买力支撑，市场投资投机性需求占比过多。[7]投机投资性游资加剧了供需矛盾，刚性需求被挤压后变得更加“刚”性十足，如很多中低收入者被迫多人合租，蚁族、蜗居等词的出现，形象体现出刚性需求的爆发，这进一步刺激投机投资性资金的垄断和炒作热情。 　　（二）租金与房价保持同向变化，但相对滞后于房价变化 　　国际上用来衡量一个城市房价是否合理的指标有很多，其中房价收入比、售租比是常用的两个指标。前者是指房价与购房家庭年收入的比值，合理区间为4-6，后者是指房价与该房月租金的比值，300∶1为其警戒线。2007年，北京某房产中介机构调查数据曾经显示，北京的房屋售价与租金相比上涨趋势迅猛，平均售租比超过警戒线达到 315∶1，但其预警时间远比房价收入比要晚很多年。事实上，北京房屋售租比早就应该超过警戒线了。因为国际上所谓的房屋售租比是假定租金由完全健康的租赁市场形成的，即作比基数是反映正常租赁需求状态下的租金水平，以此来推断房价是否存在虚高。但是，目前北京住房租赁市场是一个不够规范的市场，有超过 90%的二手租赁房源被中介公司垄断，而这些中介公司中又不乏黑中介。很明显，这样的市场状况决定了租金本身就是“虚高”的。在本来就虚高的租金基数上，另外一个量――房价，出现了更为严重的虚高现象，说明房价不但比房租上涨起势早，而且幅度更大[8]。 　　（三）房地产中介乱象丛生，几乎垄断了租赁市场 　　如前所述，受巨大利益诱惑，北京市约90%以上的出租房源被各房地产中介垄断。通过赚取差价、收取佣金、坑蒙拐骗定金、看房费、信息费等谋取暴利。其多是收取租客一个月的租金作为佣金，这种模式决定了中介有故意搅浑整个租赁市场的