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郑州市房地产市场竞争现状和对策研究 　　中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2015）06-000-02 　　摘 要 文章从郑州房地产市场环境、特点谈起，着力分析了郑州房地产市场竞争的现状与存在的问题，并在此基础上，提出了应对郑州房地产市场竞争的若干对策。 　　关键词 房地产 市场竞争 品牌竞争 价格竞争 　　一、前言 　　随着中原经济区建设和郑州航空港经济综合实验区建设步伐的加快以及城镇化建设的推进，郑州的房地产市场呈现出快速发展的特点，同时也成为新的消费热点和投资选择。 　　然而，由于房地产市场在短时间内的迅速膨胀，导致自身机制还不够完善，市场化程度还有待加强，市场供需结构矛盾突出，房地产价格上涨过快等问题依然存在。 　　二、郑州市房地产市场环境与特点 　　（一）郑州房地产市场环境分析 　　1.中原经济区建设上升为国家战略。随着中原经济区建设上升为国家战略，郑州航空港经济综合实验区成为中原经济区核心增长极，这两大利好消息给郑州房地产市场带来了极佳的战略机遇期。中原经济区“三化”协调发展，特别是新型城镇化的发展必然将快速推进郑州房地产市场的发展。2010年，河南的城市化率是38.8%。2015年，预计达到48%，大量城市新增人口，将给郑州房地产市场带来一个较大的发展空间。 　　2.加快推进城镇化进程。城镇化水平是衡量一个国家和一个地区社会经济发展水平的重要标志。随着郑州市经济社会的快速发展，城区和镇区不断扩大，城镇化水平稳步提高。截至2011年，郑州市的城镇化率达到64.82%。不过，与周边省会城市比较发现，郑州的城镇化进程任重道远。2010年，周边省会城市的城镇化率分别为：武汉71.3%、合肥68.2%、石家庄50.81%、太原82.54%、西安69%、南昌65.71%、长沙67.69% 。尽管郑州市城镇化率近年来有较大幅度提高，但增速低于全国平均增速，城镇化水平低于周边多数省会城市。在推进城镇化进程中，房地产行业将大有可为。 　　（二）当前郑州房地产市场特点 　　1.市场相对稳健，但供求矛盾依然存在，销售均价不断上涨。最近五年，郑州商品房价格持续上升，2013年均价已经突破8000/?O。由于存在着较强的刚性需求市场，郑州房地产市场一直处于比较稳健的发展中，整体市场受政府调控政策的影响较小，但是供求矛盾依然存在。 　　2.品牌化、规模化、集团化成为房地产企业发展的主要方向。在房地产市场竞争日益激烈的条件下，房地产企业要立于不败之地，品牌化、规模化、集团化是房地产企业发展的主要方向。郑州房地产市场的市场集中度增强，2010年以来，十大房企在销售额和销售面积上基本占据半壁江山。2013年，郑州商品房销售金额达到873亿元，同比增长35%，房企前十强销售总额420亿元，占比48%；郑州商品房销售面积950万?O，房企前十强销售总面积为434万平，占比46%。 　　三、郑州房地产市场竞争现状与存在问题 　　综观郑州的房地产市场竞争，主要存在着品牌竞争、价格竞争和广告竞争等形式。 　　（一）郑州房地产市场品牌竞争现状与存在问题 　　目前，郑州房地产市场已经聚集了多个国内一线品牌房地产企业。绿地、万科、升龙、碧桂园、恒大、万达、中海等外来品牌房企无论是土地储备、销售业绩还是品牌形象都具有强大的影响力，逐渐成为郑州楼市的主力军。面对外来品牌房企资金、设计、品牌优势的压力，本土房地产企业显得有些力不从心。从当前的市场来看，本土房地产企业在品牌建设的过程中还存在一些问题亟待解决。 　　（二）郑州房地产市场价格竞争现状与存在问题 　　第一，房地产价格持续上涨。2000年，郑州商品房销售均价为1880元/平方米。2001年到2003年，此数据徘徊在2350元/平方米左右。2004年之后，随着外来品牌房企登陆郑州，郑州房地产价格开始逐年攀升。市场低迷的2008年销售均价则达到3994元/平方米。2013年均价达到8661元，一些黄金地段的品牌楼盘达每平方米万元以上。 　　第二，价格竞争成为房地产企业最常用的促销手段，涨价成为常态。在向市场推出新产品时，通常运用大量广告宣传策略，自抬身价，甚至一房一价、盲目定价，缺乏监管。 　　（三）郑州房地产市场广告竞争现状与存在问题 　　（1）郑州房地产市场以促销广告为主，缺乏广告创意。在郑州的房地产市场，房地产企业多在新盘投放市场前期和销售期密集投放促销广告，投放媒体多为当地报纸，如《大河报》、《河南商报》、《东方今报》、《郑州晚报》等，以整版和半版广告为主，多以价格、户型、学区房等为卖点，形式单一，目的直接，缺乏真正的广告创意。 　　（2）受短期利益影响，品牌形象广告、公关广告等形式缺乏。郑州的房地产企业缺乏对品牌的长期规划