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上市公司投资性房地产计量模式选择探析 　　摘要：随着房地产市场的迅猛发展，新企业会计准则中投资性房地产的相关政策受到众多关注。公允价值模式这一概念的引入向上市公司提供了投资性房地产后续计量模式的另一种选择。是否采用公允价值模式作为投资性房地产的后续计量模式对于上市公司财务报表具有举足轻重的影响，需要结合新旧会计准则的比较及现实情况加以分析。 　　关键词：投资性房地产；上市公司 公允价值计量模式 比较 　　中图分类号：F230 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2011.09.25 文章编号：1672-3309（2011）09-59-03 　　 　　 近年来，我国房地产市场取得了长足的发展，一个活跃的交易市场已初具规模。我国财政部于2006年发布了新企业会计准则（以下简称新准则），在新准则中，投资性房地产政策无疑是最引人注目的，而公允价值模式这一概念的引入更是犹如一阵春风吹入。对于上市公司，投资性房地产在企业资产中占有很大的比重。在当前上市公司仍旧能自由选择投资性房地产后续计量模式的情况下，政策的选择甚为重要。 　　一、投资性房地产的确认条件及计量规范 　　对于“投资性房地产”的定义，需满足以下条件：⑴该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业；⑵该投资性房地产的成本能够可靠计量。 　　根据规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：⑴投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；⑵企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。 　　新准则中的这一规定无疑是一大突破，是我国会计准则与国际通用做法紧密结合的产物。我国会计准则规定的是：会计处理可以采用成本模式或者公允价值模式，但倾向于以成本模式为主导。同时准则还规定:如有活跃市场，能确定公允价值并能可靠计量，也可以采用公允价值计量模式。这就意味着对于投资性房地产的后续计量分为成本模式和公允价值模式两种，而企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意改变。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更，应当根据《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错变更》的相关规定进行处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式准变为成本模式。 　　二、新旧会计准则的分析比较 　　旧准则中并没有涉及到“投资性房地产”的会计核算，之前符合投资性房地产确认条件的，均是作为固定资产或者无形资产进行核算计量以及列报的。笔者认为，旧准则的这一规定并不能恰当反应企业持有资产的目的，无法充分揭示不同资产蕴含的不同风险。而新准则中规定企业持有的土地、房屋中专门用于投资而非自用的部分，应单独核算，并在会计列报中单列“投资性房地产”项目予以列报。这一规定能够在报表上清晰的体现企业资产的持有目的，使得报表使用者对于企业资产的风险程度能有一个更为客观的了解以及判断。 　　而“投资性房地产”最大的改变就是在投资性房地产的后续计量上，新准则中提出了两种不同的计量方法，即为传统的“成本法”和全新的“公允价值法”。现在房地产在我国经济社会中拥有一个极为积极活跃的交易市场，很多房地产的公允价值可参照、能够可靠取得，所以新准则这一规定无疑是由市场而来，为市场而生。可以预期，新准则对国内资本市场的发展将产生长期利好。 　　 三、投资性房地产在上市公司资产结构中的重要地位 　　为了更进一步的体现计量模式准则的选择对上市公司的重要性，就必须了解投资性房地产在上市公司资产结构中的重要地位。表1统计了房地产板块上市公司在新政策执行前公布的年报中投资性房地产占总资产的比例，清晰地反映出投资性房地产在公司资产结构中的重要地位。 　　从表1中可以看出，在房地产行业中投资性房地产占到总资产的平均比例达到了6.1128%。我国近年来房地产价格增长大致稳定在10％左右。假设采用公允价格计量会带来一倍资产增值的话，整个房地产行业在新政策执行以后因为计量模式转换有70亿元左右计入所有者权益，而在后续年度因为增值将会有巨额未实现利润计入损益，这对行业的影响是不可小觑的。 　　四、公允价值模式计量对公司财务数据的影响 　　1.对利润的影响 　　公允价值模式的引入在新准则规定中会对当期损益产生影响的情况主要有：⑴将投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；⑵将自用房地产或存货转换为投资性房地产，公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益；公允价值大于原账面价值的差额计入资本公积，而