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不动产统一登记后地房一体化登记的模式的思考 　　土地和房屋是不可分割的整体，地房一体化登记也是不动产登记中的基本原则之一，但是在登记实务中，究竟如何进行一体化登记，众说纷纭，做法各异。作为土地、房屋合一管理的城市，重庆市不动产登记中心对土地、房屋的一体化登记管理模式进行了积极的探索，围绕房地产开发项目的全周期运作，提出了以土地利用规模为核心的地房一体化登记模式。 　　一、建设用地使用权与房屋所有权的关系 　　1.建设用地使用权与房屋所有权是既独立又兼具一致性的两种物权 　　建设用地使用权是在国家所有的建设用地上产生的用益物权，房屋所有权则是所有权人依法对自己所有的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。建设用地使用权虽然具有独立的交换价值，但允许其单独转让或抵押，而地上房屋未同时转让或抵押，将可能出现地、房主体不一致，甚至出现“空中楼阁”的情况，导致交易纠纷不断，严重影响社会秩序的稳定。因此，我国在立法上规定了处分房地产时必须坚持“地随房走”“房随地走”的一体处分原则。《物权法》第一百四十六条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。地房一体处分原则的确立有助于构建相对稳定、安全的房地产交易秩序，提高物的利用效率。 　　2.不动产统一登记是以土地权利为基础构建的不动产登记制度 　　土地是房屋的基础，所有的不动产权利都依存于土地权利而生，有土地登记的，不一定有地上建筑物登记，有地上建筑物登记的，必然会有土地登记。不动产登记以不动产单元为基本单位，而不动产单元基于土地产生、以土地为基础编制，不动产登记必然要围绕土地权利而开展。特别是对于房地产开发项目，其交易、流转过程复杂，在不同的建设阶段，在建筑物区分所有权产生后，其土地及地上房屋之间往往呈现出多层次、相互交织的权利状态，以土地为核心设计土地使用权及地上建筑物一体化登记模式有利于解决土地、房屋权利冲突问题。 　　二、地房分离模式下的登记方式及弊端 　　在实行不动产统一登记前，土地、房屋分别由不同的登记机构进行登记管理。《土地登记办法》第五条规定，“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”。《房屋登记办法》第十条规定，“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间”。所以，各个登记机构按照相应的法规规定，土地以宗地为登记单元，房屋以幢、层、套、间等为登记单元进行登记，至于宗地、房屋等不同类别的登记单元如何编号、二者之间有什么关系、有无冲突等问题则无需考虑，出现房地产分别抵押、土地与地上房屋主体不同的情况也就在所难免了。 　　就重庆而言，虽然土地和房屋同属一个管理部门，但统一登记之前仍采取的是分别登记、统一发证的管理模式。基于处分上的地房一体原则，重庆对于开发项目的房地产登记，主要是以房屋投影面积所对应的国有建设用地使用权进行土地变更登记，俗称“挖岛宗”。宗地上每竣工一栋房屋，即测算该房屋投影面积所对应的土地占地面积，将此房屋的外框形状在宗地图的相应位置上予以标示，形成一宗独立的新宗地，随房屋的首次登记一并办理建设用地使用权登记，同时原有的宗地上则相应扣减“岛宗”占地面积。这种方式简便易行，能明确房屋和占地范围，但是“岛宗”只能反映房屋实际占用的建设用地，无法反映宗地上包含的全部土地权利，当最后一栋房屋竣工后，宗地上会剩下支离破碎的绿地、公用设施、道路等土地使用权。 　　三、地房合一模式下的一体化登记总体思路及关键点 　　1.总体思路 　　以宗地上房屋建设规模为核心，量化地上建筑物所对应的土地权利，围绕“宗地与房屋客体关系表”，在房屋销售、抵押、查封等过程中，通过核减宗地上对应的房屋建设规模来形成土地、房屋一体化登记管理。 　　2.关键点：宗地上批准修建的房屋建设规模 　　所谓房屋建设规模，是指土地出让合同记载的该出让地块上允许修建的房屋最大建筑面积。房地产开发项目从取得土地开始至最后一栋房屋竣工，其间历经纯土地、土地带房屋、纯房屋等不同的登记形态，房屋建设规模是土地与房屋一体化登记过程中贯穿始终的纽带。 　　首先，按照房地产开发经营相关法律法规，国有建设用地使用权的出让，始终与特定的建设项目、建筑物规划许可、建筑容积率、地上建筑物规模等用地条件密切相关。当一宗土地出让时，该宗地上允许修建的房屋建设规模即已确定，开发企业只能在该最大规模范围内进行房屋建设、房屋销售、抵押权设定。 　　其次，从不动产单元界定的角度出发，在开发项目运作过程中，同时存