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中国房产价格变动的现状及其走势分析 　　摘要：近年来，房产价格的攀升和房地产经济的持续升温引发了巨大的社会反响。本文拟就中国-房地产经济的持续升温，特别是房产价格涨势过猛的现象进行分析，指出中国房市过热、房价过高现象的产生既有合理因素，也有多方面原因，并在此基础上分析中国房产价格的未来走势。 　　关键词：房产价格；现状；走势分析 　　中图分类号：F293．35 文献标识码：A 文章编号：1003-1502(2007)01―0104一04 　　 　　一、中国房产价格变动的现状 　　 　　中国房地产经济进入了备受世人关注的不平静的年代。自2005年起，房地产经济首先经历了以银根、地根双紧缩为标志的政策风暴以削平过高的房地产价格，随即，一波未平一波又起，2005年3月17日，房贷利率提高，对房地产经济实行宏观调控的大幕渐渐拉起；2005年3月26日，国务院出台《切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”；4月27日，国务院常务会议出台《进一步加强房地产市场的宏观调控》文件，提出“加强房地产市场引导和调控的八项措施”，简称“后国八条”；2005年5月11日，国务院叉转发了建设部等七部委关于调控房地产市场的通知进入2006年，政府进一步出台了一系列调控房地产的政策。由上可见，政府调控房地产经济的力度之大是前所未有的。 　　这种不同寻常的大力度的政策调整源于房产价格的迅速猛涨。众所周知，近几年中国的房地产市场最突出的问题就是房产价格大幅度上涨，主要表现是： 　　(一)商品房销售平均价格涨幅较大。据国家统计局国房景气指数调查显示，自2003年以来，商品房价格日渐上涨。2004年l～11月全国商品房平均销售价格为2759元／平方米，同比上涨12．5％。其中，商品住宅平均销售价格为2580元，平方米，上涨11 6％。2004年商品房销售均价自5月份以后提高到2700元以上，9月份以后价格仍在高位保持平稳运行，直至现在商品房价格仍居高不下。 　　(二)新房价格普遍上涨。据统计局城调队对全国35个大中城市房产价格统计，2003年四季度房屋销售价格比上年同季上涨10．8％，比三季度上涨2．2％，全年平均上涨9．7％。其中各类新房价格除经济适用房价格由国家控制涨幅较小外，其他房产价格都有较大幅度的提高。 　　分地区看，2004年有7个城市房屋销售价格连续4个季度上涨超过10％(见表l)。尤其值得注意的是，原来房价较低的一些省会城市，如兰州、济南、武汉、太原、成都等，2004年新房价格也有较大幅度升高，三季度分别上涨13．1％、9．6％、99％、8．7％、8 3％。四季度济南上涨13．7％、成都上涨11．4％，上涨幅度超过了10％，这表明房价上涨有普涨的趋势。 　　 　　(三)二手房市场呈现活跃态势，租赁市场相对平稳。二手房交易市场价格继续较大幅度上涨，2004年四季度私房交易价格比上年同期上涨15．5％，1：15季度上涨3．5％。其中住宅和非住宅价格同比分别上涨15．2％和11．9％。在房产交易价格大幅上涨的同时，房屋租赁价格走势平稳。2004年四季度全国房屋租赁价格比上年同期上涨2．O％，比三季度价格上涨O.3％。 　　(四)据国家统计局2005年7月25日发布的有关房价的统计数据显示，2005年6月份，“国房景气指数”为101．05，连续4个月下滑。二季度35个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅分别比～季度回落1．8和1．2个百分点，但商品房价格却比上年同季上涨了8％，比一季度上涨了1．5％。其中上涨超过了10个百分点的城市有5个。 　　房价涨幅偏高已经成为不争的事实，是什么原因导致房价涨幅如此之大，这样的涨幅会持续下去吗?未来的房市走势如何?这是本文探讨的主要问题。 　　 　　二、中国房产价格攀升的成因 　　 　　中国房产价格涨幅过大的原因是极其复杂的。既有合理性的成分，也有多方面的原因。 　　从合理性角度来看，房地产价格涨幅过大是市场经济条件下需求供给平衡的结果。一般而言，在经济高速发展时期，房地产价格的快速提高是必然的。这可以从不同角度来分析。首先，从国际经验来看，统计资料表明，世界各国人均GDP从800美元到1300美元，是所有国家住房消费持续发展阶段。目前中国人均国民生产总值已超过1000美元，正处在住房消费持续发展的阶段。其次，从现代化进程水平来看．世界平均城市化水平是50％，发达国家是75％，中国只有38％，按照现代化的实际推进程度，城市化水平如果每提高一个百分点，将有3000万人进城，需要600万套住宅，拉动内部需求8000亿人民币，相当于GDP每年增长5个百分点。到目前为止人均建筑面积只从1978年的8平方米增加到22平方米，到2020年可达到35平方米，潜在需求有30亿平方米。可见对商品房的