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上海市旧有住宅更新改造的模式初探 　　摘要 ：本文结合上海市需改造旧有住宅的特点，按照更新改造力度从大到小的次序排列，总结出改变原有的居住功能的改造、大规模重建的改造、拆落地的改造、保留历史痕迹的改造、局部设施的更新改造六种模式，并对各自的优劣进行总结。 　　关键词：旧有住宅、更新改造、拆落地、平改坡 　　Abstract:This article unifies the Shanghai city to the transformation of the old residential characteristics, according to transform strength newlier from big to small order, summarizes the change of original living function transformation, reconstruction of a massive transformation, discounted landing transformation, retain traces the history of the reformation, partial renovation of facilities in six modes, and the advantages and disadvantages of summary. 　　Key words:The old houseRenewal and transformationDiscounted landingPing changed slope 　　 　　中图分类号：[F287.8]文献标识码：A文章编号： 　　 　　 随着城市化的发展和用地集约化，城市旧有住宅的改造成为必然的趋势。在上海这样城市化发展后期的城市，已有住宅的量大面广，类型多样，面临的问题更为突出。本文正是对上海各种实践进行归类，并进行分析，并对适用性和优劣总结，期望对今后的改造能有所帮助。 　　1.上海市需改造旧有住宅的特点 　　1.1旧区改造的住宅主体逐步发生变化 　　 随着两轮旧区改造的逐步展开和深入，上海市的棚户简区基本消灭，可改造的二级旧里弄建筑也越来越少。于是，一大批建国初期和上世纪七十年代建造的老公房、老小区逐渐成为下一步旧区改造的重点，其中不乏大量的高层住宅。 　　 据房管部门统计，上海1990年前建造的房屋约有1亿?,2500万?房屋房龄在50至70年以上； 8000多万售后公房中有2500万?存在不同程度的需要维修问题，还有近500万?不成套房屋使用倒便器和马桶，还有200多万?联建房屋、物业难以接轨。这些状况已影响到居民正常生活[ 顾振远?关注民生改善旧房居住条件?上海房地，2007（7）：P20~21]。 　　 由于当时的经济水平和标准等原因，这些房屋设计简单、设施不齐，配套标准较低。问题主要集中在屋面外墙渗漏、隔热、保温性能差、缺乏公共设施等。由于长期处在低租金运行状态，房屋维修周期长，房屋和辅助设施得不到及时修理和养护，失修失养现象较为普遍;部分上世纪七八十年代的高层住宅电梯还存在着产品能级低、运行状况差、故障率较高、能耗较大的现象，居民反响也较强烈。 　　1.2旧有住宅的区位优势极为明显 　　 随着上海级差地租的明显加大，基本上集中于中心城区附近的旧有住宅具备极为明显的区位优势。 　　1.2.1丰富的优质公共服务设施 　　 从量化指标上分析，中心城区的公共服务设施如医院的千人床位指标、学校班级教师数量要高于周边区域，而在所谓的“优质公共服务设施”.(指三级甲等医院、市重点中小学、幼儿园等)更是在人均数量上远远优于其它区域。以医院为例，仅静安区就拥有华山医院、华东医院、儿童医院等多家三级甲等医院，而较为偏远的闽行区却一座三级甲等医院也没有。 　　 这些小区周边的公共交通系统比较发达，而且这些小区与规划的上海轨道交通站点联系紧密，出行的时间与经济成本都很低。 　　 同时，中心城区已经建成了一大批服务功能集聚、种类较为齐全、服务水平较高、规模较大、服务对象范围较广、影响力强的高等级商业商务服务区域，如黄浦区的南京东路步行街、人民广场、豫园商圈；卢湾区的淮海路、新天地；静安区的南京西路、静安寺，虹口区的四川北路商业街；浦东新区的陆家嘴CBD；杨浦区的五角场商圈等。 　　 而这些丰富而优质的公共服务资源，也是原有居民不愿意搬离中心区域的重要因素。以黄浦区为例，有许多老黄浦居民在外迁的时候坚持要求保留户口，就是为了小孩能够在黄浦区上学[ 於晓磊?上海旧住宅区更新改造的演进与发展研究?同济大学硕士学位论文，2008：P26]。 　　1.2.2更强的增值能力