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价值工程的方法房地产的项目的设计阶段成本控制 　　摘 要：设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。在房地产开发设计阶段合理有效控制成本对于整个房地产开发项目具有重要的意义。本文针对房地产开发设计阶段成本控制的特点，结合价值工程原理，具体阐述了房地产开发设计阶段成本控制的实施过程，为房地产开发企业最大程度降低成本取得更好的经济效益提供了科学的方法。 　　关键词：房地产；成本控制；设计 　　近年来，随着我国的房地产业迅速发展，房地产已逐渐成为国民经济的支柱产业。房地产项目的建造阶段对整个项目成本影响的可能性一般在20%左右，而项目的设计阶段对整个项目成本的影响却可以达到75%以上。房地产设计阶段成本控制是从设计阶段考虑房地产的成本管理体系，是一种行之有效的科学的方法，它将房地产成本管理和房地产设计有机地结合起来，避免了设计工作的盲目性，对提高房地产的竞争优势具有明确的理论和现实意义。对成本控制范围的研究多数集中于传统意义上产品的事前、事中和事后上，没有将成本控制的内涵延伸，而价值工程理论为成本控制内涵的延伸提供了一个有利工具。运用价值工程理论对房地产项目开发设计阶段成本控制进行研究，这样有利于房地产开发企业提升竞争力，使企业在激烈的市场竞争中凭借高品质和低成本而拥有一席之地。 　　1 房地产设计和成本的特点及原则 　　1.1 房地产开发成本的构成 　　房地产开发过程分为前期策划与立项、规划设计、施工、运营维护四个阶段，房地产开发成本即是房地产开发企业在这四个阶段所发生的成本和费用。房地产开发项目的成本，与其他一般商品生产成本相比，具有产品生产周期长、投入量大、成本控制变化大等特性，给企业的成本管理带来了一定难度。 　　房地产开发的成本控制内容主要包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等费用。工程项目立项后，设计通过对项目的具体化和书面化，是对项目的功能、工艺、成本等技术经济指标、实施方案进行的事前规定，承包商将根据这一阶段的成果完成项目的建设。因此设计阶段作为项目开发的前导，对项目的功能、质量、销售推广要点都应该有明确的定义。根据资料分析，规划设计费用虽然只占项目总成本的不到2%，但它对工程造价的影响程度可达75%以上。因此，在规划设计阶段进行成本控制是房地产项目成本控制的关键与重点，它可以最大限度地减少事后变动带来的成本增加。实践表明，合理科学的设计，可降低工程造价的10%。设计阶段的成本控制既是必须的又是行之有效的首要控制阶段。 　　1.2 房地产开发设计阶段成本控制特点 　　对于房地产开发产品来说，设计阶段是进行成本控制的重点和关键，相对于其他阶段的成本控制，设计阶段成本控制具有以下特点。 　　（1）设计阶段的成本控制主要是一种进行成本控制的事前管理活动。 　　（2）设计阶段的成本控制是一种技术性较强的活动。 　　（3）设计阶段的成本控制可能是对成本影响最大的成本控制活动。 　　2 房地产设计阶和成本的适用性 　　2.1 价值工程的概念及其基本原理 　　价值工程的创始人麦尔斯（L.D.Miles）对价值工程的定义是：“价值分析或价值工程是一个完整的系统，用来鉴别和处理在产品、工序服务工作中那些不起作用却增加成本或工作量的因素。这个系统运用各种现有的技术、知识和技能，有效地鉴别对用户的需要和需求并无贡献的成本，来帮助改进产品、工序或服务工作”。 　　在价值工程中，价值被定义为产品功能与生命周期成本的比值，通常用VI表示；功能是指用户得到的商品效用，通常用FI表示；生命周期成本是指该产品在社会平均意义下的个别产品生命周期中为构成、保持与获取功能所花费的全部费用，通常用CI表示。价值工程的基本原理可以表示如下：VI（价值）=FI（功能）/CI（成本） 　　价值工程强调功能与成本的匹配。通过价值工程的功能分析，对房地产开发项目各组成部分的功能加以量化，确定其功能评价系数，以此作为设计限额分配时供参考的技术参数，从而最终求出分配到各专业、各单位工程的设计限额值（即价值工程中的功能预期成本）。 　　2.2 价值工程在房地产开发设计阶段成本控制中的适用性 　　价值工程方法可以满足房地产开发设计阶段成本控制的特点及原则，是目前进行房地产开发设计阶段成本控制的最佳方法；同时，在房地产开发设计阶段成本控制中利用价值工程还具有以下优势。 　　（1）在房地产开发设计阶段成本控制中应用价值工程有利于国家节约投资、提高投资效益。 　　（2）在房地产开发设计阶段成本控制中应用价值工程有利于房地产业改变浪费大、质量差、造价高等问题。 　　（3）在房地产开发设计阶段成本控制中应用价值工程，有利于树立用户第一的观点。 　　2.3 价值工程的工作流程 　　价值工程的工作流程，是一