2009年深圳城滨雅苑全程营销策划案112p研究报告.ppt

新浪智库;洞察先机，方可掌控全局;2008年第四季度深圳市经济发展相对平稳，各项经济指标稳步增长，平均效益提升 ;08年四季度以来深圳楼市成交量大幅反弹，并于09年春节后创新高；成交均价趋于稳定;09年展望;2008年，价格回归理性，刚性需求支撑成交量回升，市场年底出现小阳春；;愈稀缺，愈显弥珍;数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局 ;09年市场放量情况;成熟区域供应量少：罗湖、福田在售住宅18个，其中13个项目在本项目入市时售罄；本项目入市时预计存量1594套;2010年;;周边二手楼放盘活跃、存在可替代产品；价格厢体：成交均价1.3-1.8万、月租金50-80元/㎡ ;本项目面市时区域二级市场供应量少，稀缺性突出。;显赫，以中心之名;繁华都市中央，地段优势无与伦比主干道沿线，通达性与昭示性强;深圳最早发展的区域，各式饮食、娱乐、生活设施一应俱全，生活五彩斑斓。 王子国??、火间土、午鹤料理、中森名菜、巴西烤肉…… 吉之岛、西武百货、RELL百货、岁宝…… 室内真冰场；嘉禾影院、新南国…… 春风路、东门等知名吃喝、休闲、购物场所也近在咫尺……;;关键词二：金融中心;关键词三：口岸经济;关键词四：SHOPPING MALL;关键词五：地王·深圳地标;关键词六：荔枝公园·闹市中的一方静土;;立面现代竣朗，与周边住宅形成鲜明对比可展示现楼，有效营销工具;南向视野开阔，欣赏香港米浦山景;精品公寓配少量住宅，产品面积适中;公寓以单房、一房为主，4梯17户隔层空中花园，走道通透设计，利于采光通风;住宅南北通透，2梯4户，隔层空中花园;立面俊朗，昭示性强，极具营销价值的准现楼;城市核心?具备APARTMENT国际公寓的天然气质;市场占位：比肩幸福里，进入第一阵营！;;世界中心，唯天玺所仰;华润幸福里;;幸福里展示中心由香港著名设计师张智强量身设计制作，华润集团耗资1000万倾力打造。2层细分为8-10个区域，每个区域分别阐述不同价值点； 整个接待流程充分结合模型和项目影视片，从不同角度灌输整体价值体系。;幸福里办卡客户“多次置业的高端客户，热爱城市生活”;对幸福里地段、资源配套、产品品质及服务高度认可；普遍认可精装修交楼，认为省心省力，且品质感高 ;幸福里典型客户“知富阶层”;湾区果岭;;湾区果岭——时尚的奢侈营造;红树湾果岭成交客户“老业主，认可升值潜力与酒店式配套/服务;×× 女士 关键词： 业主/偶尔居住/度假/酒店式服务 客户情况： 中信红树湾1期的老业主，从事演艺工作，经常在新加坡，回深圳的时间较短，只是偶尔回来度假； 成交介绍： 电话上门，之前购买了266平米的楼王单位，觉得一个人住太大，于是就想再购买一套面积小一点的公寓。当天是带一个服装设计师朋友一起来看，朋友被女设计师的情景展示房所吸引，觉得可以做工作室，举办party等，很喜欢150平米的复式，对景观和服务要求比较高。;×× 先生 关键词： 老业主、认同该区位的价值和产品的升值潜力 客户情况： 从事房地产和博彩业，在澳门开有赌场，有两个孩子。是中信红树湾老业主，目前和儿子，女儿，老婆住在5栋； 成交介绍： 之前看TH的时候就说公寓出来了通知他。因为很认同该区位价值，购买5套，1到2套作为接待朋友的地方，其他的全部用来投资；;我们发现：建筑可以复制，精神无法超越;我们发现：豪宅从来与奢侈密不可分，而奢侈，又离不开艺术与时尚;; 国际 ;;——强调区域价值和阶层归属感 ——彰显奢侈繁华的城市魅力和国际都市的品位 ——突出城市资源的占有;什么样的人在为这样的物业买单？;城市高端客户语录： ——这种地块的价值和自然资源一样很难被复制， ——未来前景看好，经济活跃，大公司比较集中，城市核心区物业比十年前从设计到施工，档次也有很大的提高，不过硬件和物管服务还可以再有提升。 ——个人的第一居所还是会选择城市中心，第二居所才会考虑城市外边，估计五年内我还很难去关外居住。 ——这里最大的价值就是方便，交通、购物都比较方便，停车好像是个问题。 ——实现工作与生活的同步，效率更高，但物业服务要好，建议采用香港或国外的的物管服务 ——虽然没有自然景观，但是周边荔枝公园、夜景等城市景观也非常不错，香港的城市夜景就很漂亮 ——城市中心的豪宅就跟劳斯莱斯、黄金一样，最大的特点就是保值，买这样的房子，就像收购黄金一样 ;环境需求： 园林已经不重要，但符号性和品质感要强；园林、规划都是高标准的，学习香港豪宅或国外；园林除环境营造外，风水格局也很重要； 配套需求; 充分整合周边商务、生活配套；观光电梯、豪华大堂；商务配套服务要完善，家是商务功能的延伸；红树西岸的智能化设施并不好用； 装修需求： 豪宅装修必须要品质感强，太奢华没有必要，局部保留个性化的发挥空间最好，符号性感要强；欧式风格太繁杂，