静态经济测算-PPT.pptVIP

静态经济测算 前言 经济测算是房地产前期策划中必不可少的环节。它是从财务方面对项目进行可行性分析的重要依据。一般在产品定位，价格定位等环节完成之后，会对方案进行经济测算。 经济测算包括静态经济测算与动态经济测算。静态经济测算需要对项目成本、销售收入及投资效益等方面进行估算。以下将简单讲讲静态经济测算。 一、成本估算 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和期间费用，其中开发建设和期间费用又包括若干项。 开发建设成本 期间费用 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 管理费用 开发前期税费 不可预见费 其他费用 财务费用 营销费用 （一）开发建设成本 1、土地费用 房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。 以开发商提供数据为准。 2、前期工程费用 房地产前期工程费用主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。 前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测费用按建筑面积80元/㎡计；宗地内“三通一平”费用按土地面积60元/㎡计。（此取费标准为目前成都地区一般取费标准，以下皆同。具体项目取费标准可能有所不同。） 3、基础设施建设费 基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。 该部分费用按建筑面积160元/㎡计。 4、建安工程费 建筑安装工程费用是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。 （一）开发建设成本 影响建安成本的因素: 建筑结构 一般情况下各建筑结构造价为:砖混框架框剪钢结构 建筑楼层 建筑楼层的不同使其电梯配置、安防设施、地基深度等都 有所不同，一般情况下楼层越高建安成本越高。 建筑材料 所选取的建筑材料不同 …… 成都地区建安成本一般标准： 5、公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非赢利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括：会所、健身活动设施、公共厕所、物管用房、地上停车场等。 测算时一般按项目公共配套设施的建筑面积计算。由于其装修标准不同，取费标准也不同。 会所的情况比较特殊，有的项目是将其作为公共配套设施来建设，其体量不计入地块总容积率；有的项目将会所以商业建筑进行报建，其体量纳入总容积率计算。 （一）开发建设成本 6、景观打造费用 景观打造费用是指项目社区内部景观所投入的建设费用。 基于项目发展策略及项目品质因素考虑，内部景观打造水平高低不一，因此打造费用也不定。成都地区一般品质景观打造费用按土地面积计算为150元/m2。需要注意的是，有的项目是按地块绿地率所限定的绿地面积进行计算。 7、管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：管理人员工资、职工福利、办公费、差旅费、折旧费、工会经费、劳动保险费及其他管理费用。 管理费用按土地费用、前期工程费、基础设施配套费、建安工程费、公共配套设施建设费之和的1%-3%计取。 （一）开发建设成本 8、开发前期税费 开发前期税费指项目在开发前期的税费，包括建设项目报建费、人防异地建设费、绿化补偿费、建材发展专项基金、散装水泥专项基金等。 按政府相关部门的收费标准，目前从事房地产开发应缴纳的前期税费共约140元/㎡，按建筑面积计。 9、其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。 按土地费用、前期工程费、基础设施配套费、建安工程费、公共配套设施建设费之和的1%-3%计取。 10、不可预见费 不可预见费是指在概算及投资估算中难以预料的工程费用，如“三材”价格变动，设计变更，一般自然灾害的影响及质量修复等不可预见因素的发生而产生的费用。 按土地费用、前期工程费、基础设施配套费、建安工程费、公共配套设施建设费之和的1%-3%计取。 （一）开发建设成本 1、财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑损失以及其他财务费用，为项目投资的期间费用。 项目的财务费用主要由贷款利息构成.贷款利率一般计5.76%，贷款期限为t年，贷款金额（A）按土地费用、前期工程费、基础设施配套费、建安工程费、公共配套设施建设费五项之和的相应比例计， 所以计算公式如：财务费用=A*[(1+0.0576)t -1