2018中信·【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p教学案例.pptVIP

塘凤区域深圳客户概况\特点 * 由于在地理位置上塘厦、凤岗两镇紧邻深圳，随着深莞交通路网的进一步互融升级，两地将成为深莞同城置业的代表； 凤岗凭借自身独特的地理位置以及和深圳交通网络的紧密对接，主要吸引深圳龙岗、平湖区域的中低端自住客户； 塘厦作为东莞东南部中心，以及自身得天独厚的自然条件发展中高端市场，未来和深圳交通路网的无缝对接以及高端产品价格的巨大差别，必然会成为深圳中高端客户青睐的区域 塘厦深圳客户预测 度假兼投资型需求：随着塘厦高尔夫产业的发展，度假投资型需求有上升的趋势，不仅局限在资源盘，高尔夫附近的规模品质大盘也会出现部分度假客户； 投资型需求：塘厦东莞副中心城市地位及交通与深圳接轨，会提升塘厦投资价值，但楼价的上升会迫使部分投资客户向周边转移，预计投资型需求还将维持现在的水平，占30%； 自住兼投资型需求：随着轨道交通及道路对接，塘厦着力打造深圳后花园，吸引高端客户，会吸引深圳中高端自住客户，自住客户的比重加大。 * 瑞峰认为，未来塘厦的深圳客户比例会上升，尤其是自住客户的比例，预计项目深圳客户比例一期可以达到50%-60%，整体逐步拉上，可以达到80%。 3.项目分析 3.1 项目价值分析 3.2 项目指标分析 3.3 项目四至分析 3.4 小结 RUIFENG REAL 项目区位价值分析 * 新中心区 旧城区 泛高尔夫片区 深圳观澜 项目位于塘厦蛟乙塘村，毗邻深圳观澜，莞深高速公路出口15分钟车程与深圳地缘优势明显； 项目旁边的蛟坪大道是塘厦主要城市干道之一，便利连接塘厦各区域以及周边镇区 项目位于科苑城信息产业园区域内，规划前景利好； 深圳的后花园，塘厦的松山湖，区位价值潜力巨大 科苑城信息产业园 本案 项目品牌价值分析 成立于1986年，在全国20多个城市累计开发近百个项目，竣工面积超1000万平方米； 东莞分公司扎根东莞19载，开发项目十几个。其中不乏御园、森林湖、凯旋城等有影响力的项目；独创的公园生活方式在东莞已被广泛追捧； 项目发展商教育资源成熟，南开、朝小具有一定教育品牌 * 凯旋城 森林湖 德方斯 阳光假日 阳光澳园 东泰花园 高尔夫球会 凯旋国际 御园 凯旋公馆 风云汇 规模价值分析 * A地块 C地块 B地块 地块 占地面积 地块A 77606㎡ 地块B 150483㎡ 地块C 89447㎡ 地块D —— 合计 约40万㎡ 地块总占地面积约40万㎡ ，建筑面积近百万平米。具有一定的规模优势； 目前一期开发为地块A，所以以下四至分析只针对地块A 地块指标分析 * 占地面积 容积率 建筑面积 绿化率 建筑密度 建筑限高 用地性质 77605.97㎡ 2.5 194014.93㎡ 30% 30% 70㎡ 二类居住用地 该地块规模适中，地块规整，有利于规划排布； 该地块为居住用地，没有商业指标； 该地块是整个项目的一部分，在规划布局时应综合其他两块地块一起考虑； 项目四至分析 * 北面： 目前是一片荒地，无遮挡，视野好，居住价值较高 东面： 东面临规划中的河道，景观资源较好，居住价值较高 西面： 临规划中的市政路，预期会受粉尘和噪音污染，加之无遮挡西晒，居住价值一般 南面： 临蛟坪大道，受粉尘和噪音干扰较大，居住价值不高，但进入性和展示性佳，商业价值较高 项目配套分析 * 项目临近的蛟坪大道和沙湖大道北交汇附近有塘厦第三小学； 项目周边的娱乐消费配套只有一个泰源商务酒店； 其他生活配套以民房首层为主，主要是一些比较低挡的士多和沙县小吃类 项目周边整体生活配套及不完善 项目分析小结 * 优势 Strength 1、项目位于塘厦南部，毗邻深圳观澜，对于深圳具备良好的地理优势； 2、处于莞深高速出口站 15分钟分钟车程，交通路网发达，便利接驳周边区域； 4、项目建面高达百万平米，具有一定的规模优势 5、具中信品牌号召力对项目的整体价值拉升 威胁 Threaten 1、项目配套极少，客户群受到极大限制； 2、塘厦目前存量和潜在供应量巨大，未来竞争加剧 3、项目周边用地多为工业用地，如对科苑城理解不到位容易对项目造成误解； 机会 Opportunity 1、轻轨、广深4线、深塘线规划加深项目和周边区域特别是深圳的接驳，利好项目开发 2、位于政府规划的主城区以及双发展轴中心，，未来发展前景无限； 3、 科苑城信息产业园为项目提供了一定的经济和需求支撑 劣势 Weak 1、地块偏离目前塘厦中心区，周边无商业、市政配套 生活不便利 2、项目所临的蛟坪大道车流较多，带来噪音、粉尘污染； 3、项目地块现状无景观资源优势，周边低矮杂乱民宅影响项目形象 * 在塘厦房地产市场以景观资源或者地段价值打天下时，项目无景观和地段优势的