2018中铁黄土岗产品定位及物业发展建议49p复习课程.pptxVIP

谨呈：中铁置业集团引领南部、傲立京城 中铁北京黄土岗项目市场研究及产品定位报告 金网络置业集团北京公司2010年02月总体规划规划思路考虑到高架铁路临近住区，因此于西侧地块靠近高铁一侧设置限价房与廉租房，形成“屏障”，尽量减少噪音对商品房的影响。以“节地”为原则布置廉租房与限价房，在8300平米建设用地上实现了12万平米的保障性住房指标，目的是尽量降低商品房的容积率，营造低密度社区。保障性住房区设置独立的出入口，避免与商品房区的流线交叉，便于管理。商品房中，以“洋房最大化”为布置原则，6～8层的花园洋房产品为绝对主力，比例占75%，同时配以25%的11层小高层。在东、西地块中部用地条件优越的位置预留大面积绿化空间，通过景观化处理打造“楼王”。为了使本案从项目周边车流量最大的京开高速上望去可以形成错落有致的天际线，营造良好的社区形象，因此地块中的北侧与西侧布置了11层与8层建筑，其余均为6层。商业布置于东侧地块的南部，紧邻交通要道，易形成人流聚集效应，利于商业经营。售楼处与商业结合设置，为售楼处变为商业提供了条件。功能分区功能分区图方案指标房型建筑面积（平米）套数套数比总面积（平米）面积比二居9515417%1463012%三6507052%四1980016%跃层145303%14%43503%20%跃层200748%1480012%跃层240243%57605%小计　884100%124410100%商业　3200　合计　127610　限价房　　　　60000　　廉租房　　　　60000　　 商品房实现容积率为1.38日照分析日照分析图规划示意SKP图花园洋房产品形式解析高度变化 “花园洋房”最初是指带有庭院和车库的独院式平房或6层以下的多层板式建筑，强调景观均好性，绿化率高。近年来，土地的的稀缺使得容积率不断提升，低密度社区也悄然发生着变化，6～8层的建筑形式成为市场上洋房社区的主流产品，很多项目甚至把小高层也列入花园洋房行列。花园洋房产品形式解析空间多样化 随着建筑形式与立面风格的发展与演变，花园洋房在空间组织上有了很大的突破。首层赠送花园，其它层赠送大面积的露台，户内也出现了宽厅、高厅、错层等设计，在空间上具有亚别墅或者类别墅的特征。 花园洋房产品形式解析 随着别墅用地的稀缺，花园洋房利用空间设计的别墅化，在小高层、高层、别墅之间寻求产品设计的平衡，于是出现了顶跃、底跃，且得房率较高，深受市场青睐。 花园洋房在把握用地经济的同时，寻求居住的别墅空间特征，在户型设计上最大限度达到舒适性、实用性与观赏性。花园洋房产品形式解析 在花园洋房的发展过程中，以价值创造为导向贯穿产品研发始终，赠送“空中院馆”或“入户花园”也曾一度盛行，是增加产品附加值的重要方式之一。花园洋房案例紫金英郡（无锡）首创隽府（无锡） 项目位于锡山东亭核心区域，占地16.3万平米，建筑面积约33万平米。容积率1.8，多层退台式花园洋房与水景高层错落相间，营造出纯粹美式的湖景洋房生活。 项目位于江南第一山的惠山南麓，占地6万平米，总建筑面积为12.5万平米，由英国最大的工程顾问公司——阿特金斯为项目进行整体规划，直接取材于原汁原味的英格兰建筑风格，展现了英国建筑特有的细致与完美。花园洋房案例首创国际城（天津）溪堤郡（天津） 该项目位于天津市政府规划和建设的十个新家园项目中最先启动的华明新家园内，建筑风格为英伦风格，简洁、高雅的外立面彰显尊贵品质。项目总建筑面积约30万平方米，以3层联排别墅、5～7层电梯洋房为主，居住尺度宽松舒适，为业主提供了一个优美怡人的高尚居住社区。。 该项目位于滨海新区，代表了首创置业的高端精品。项目占地23.3万平米，建筑面积55万平米，容积率为1.8，简约现代的建筑风格与其国际化的项目定位完美融合，5层花园洋房、板式高层、区域地标建筑共同构筑了国际城多元化的建筑形态。房型分布与设计思路户型分布图（跃层如何表示？）依照用地资源的条件，进行各面积等级的户型分布，其中：东、西地块用地中心位置拥有良好的环境条件，因此设置为165平米的四居户型；临近南侧主路位置由于一部分户型拥有底商，且会受到道路噪音干扰，因此设置的户型以95平米二居为主，同时选择135平米户型作为端单元，尽量做到户型价值最大化；其余均为本案的主力户型135平米三居。户型设计技术要点阔景洋房135平米户型设计技术要点次卧面宽舒适，与主卧套形成“静区”，功能流线清晰。双明卫设计，采光通风良好，提升了户型的品质感。7.2米南向宽厅，通透明亮，强化观景效果，舒适感强，为该户型一大亮点。主卧套的面宽尺度宜人，功能齐备，为经典舒适型卧室设计。户型设计技术要点情景洋房165平米户型设计技术要点入户花园为户内情趣空间，并为玄关、餐厅提供了良好的采光