住房公积金资金短缺预警的思考.docVIP

住房公积金资金短缺预警的思考 　　随着房地产业的迅速发展，住房公积金贷款申请人数激增，多地住房公积金贷款出现预警信号，部分地区相继出现住房公积金资金保有量不足，甚至阻碍了住房保障目标的实现。如何适度拓展住房公积金的资金来源，满足广大职工的住房公积金贷款需求是一个亟待解决的新课题。 　　一、住房公积金资金短缺预警的成因分析 　　（一）立法层次较低，扩充归集额难度大 　　近年来，我国住房市场化、商品化的快速发展，对现阶段和未来住房金融业发展与住房保障体系建设提出了新的要求，《住房公积金管理条例》立法层次相对较低，权威性不足，难以确保住房公积金归集额的稳步增长及其资金的安全，应加快《住房保障法》、《住房公积金管理法》、《住房公积金投资管理法》等的立法步伐。在法律上明确住房公积金的性质和个人产权的属性，明确各企事业单位为职工缴纳住房公积金的法定义务，确保归集金额稳步增长和应贷资金的充足。 　　（二）体制机制不完善，制约业务发展规模 　　目前，全国城镇住房公积金的监管一直采用的是属地政府监管的模式，即所在地住房公积金的缴存、使用、账户余额等由属地人民政府负责监管；住房公积金在国家、设区城市乃至县一级都有管理机构，唯独省一级缺失，加之各地区经济发展不平衡、住房公积金资金运作受地域限制，住房公积金资金只能在本地域内运行，使各地管理中心不能像金融系统那样实行拆借和融通，导致一部分地区有钱无人贷而造成资金的沉淀，另一部分地区不得不通过限制贷款来解决资金不足的窘况。住房公积金的财务主体调剂资金能力受限，这种运行方式在很大程度上都会降低住房公积金的使用率，难以实现最大化的增值收益，发挥其应有的社会效益。 　　（三）刚性需求大，难以满足住房贷款需求 　　住房公积金是职工及其所在单位按规定缴存一定比例的一种具有保障性、互助性、属于职工个人所有的长期住房储金。住房公积金贷款业务是住房公积金的主要业务，促进住房公积金贷款业务的发展是提高住房公积金运用率的关键。目前，住房公积金归集资金是住房公积金贷款业务的唯一融资渠道。在当前职工购房需求较为集中释放的形势下，个人住房贷款快速增长，部分地区住房公积金归集额增速赶不上贷款增速，甚至出现收支倒挂现象，多地公积金出现缓贷、断贷现象，难以充分满足缴存住房公积金的广大职工个人购买自住房贷款需求，影响了住房公积金对个人购房融资的支持力度，不利于保护缴存职工的利益。 　　（四）基本功能发展不协调，提取难以掌控 　　住房保障是我国住房公积金的基本功能，用于住房公积金的提取和贷款是我国住房公积金基本功能的实现形式。近几年，我国住房公积金贷款条件不断放宽，贷款额度逐步提高，各地住房公积金提取的条件也越来越宽松。除购买商品房、职工自行建房、居民租房可提取夫妻双方住房公积金（部分地区还可以提取父母的住房公积金）之外，衍生出基本生活保障、大病大灾提取等一系列新的功能。 　　住房公积金的基本生活保障提取、大病大灾提取功能虽然能帮助缓解职工的生活困难，但它偏离了住房公积金的目标，使住房公积金变成了生活救助基金、大病大灾救助基金，不但影响到住房公积金的性质，减少住房公积金个人账户的积累，而且使住房公积金管理中心难以掌控缴存与使用间的平衡，容易导致住房公积金提取和贷款的资金短缺，不利于住房公积金资金运用率的提升。 　　二、拓宽住房公积金融资渠道助解资金短缺难题的构想 　　1.由政府提供财政资金扶持 　　从新加坡、中国香港、德国和美国的经验来看，政府是房贷资金的重要支持者，社会保障基金是房贷资金的可靠来源，适度发行债券或贷款证券化是获得充裕房贷资金的重要途径。可以看出无论政府以何种方式介入，都能在一定程度上增强中低收入者的购房能力，加速实现住房保障目标。 　　具体来说，在目前使用住房公积金贷款模型放贷还不规则的情况下，由政府提供支持资金帮助住房公积金贷款规则化。一般来说，一个贷款循环周期约为30年。随着经济社会的快速发展以及时间的推移，我国的住房公积金贷款会很快结束不规则循环周期状态，融入规则的第二个循环周期。因此，在第二个贷款循环周期来临之前，政府以财政力量帮助住房公积金贷款尽快进入公平稳定的良好循环状态。以江苏省泰州市为例，假设泰州市现阶段财政资金和市民贷款需求，确定好进入第二个循环周期时能提供给贷款者的最大贷款额度为p；按照这一参数，泰州市政府以无偿提供或无限期低息贷款提供等方式，帮助补齐第一个循环周期中前面连续t2个人的贷款额至p，由此，从第二个循环周期开始，住房公积金贷款将按Dx=Wntl/2+p（x≥t2+t3+1）这一模型自动快速地进入贷款平稳的良性循环状态，着力体现住房公积金制度的公平性，遵照执行住房公积金资金充分利用和责权对等的公平贷款原则。 　　（二）实行公积金住房抵押贷款证券化 　　新加