2018东莞香樟国际营销策略总纲 92p资料教程.pptVIP

目标界定 目标下的问题 营销总攻略 发展商目标 解决思路 思路与框架 本体分析 市场分析 客户分析 问题界定 推售攻略 产品攻略 展示攻略 服务攻略 推广攻略 客户攻略 案例分析 策略总纲 成功案例 1 打造高于市场普遍水平的精品（注重细节）： 园林：“贝尔高林”主笔，11万平方尺立体式园林 ，5000平米会所 安全及服务：智能化安全保障系统，三重措施，戴徳梁行提供物业管理顾问服务 户型：樟木头第一个带入户花园的小区/户户大型落地玻璃窗河飘窗台设计 2 形象出众：高形象占位，建立豪宅地位 绿茵豪庭：用营销、产品激发市场 在规模、容积率处于劣势的情况下突围而出，成功销售并创造极佳的市场口碑 案例借鉴 绿茵豪庭 角色区分，建立霸主地位 形象上的领导者，策略上的挑战者,改变游戏规则，建立新的物业类型 建立强势的第一印象 竞争策略 高市场定位 领导片区炒作 超越片区竞争 片区策略 借鉴意义：建立强势的第一意象，进行片区炒作。 借鉴意义：提升产品,打造高于市场水平的产品 产品策略 大两房改成小三房 聘请知名物业物管公司担当物管 园林的打造上更具特色 酒店式入户大堂奢华大气 目标界定 目标下的问题 营销总攻略 发展商目标 解决思路 思路与框架 本体分析 市场分析 客户分析 问题界定 推售攻略 产品攻略 展示攻略 服务攻略 推广攻略 客户攻略 案例分析 策略总纲 减小劣势，避免威胁 发挥优势，转化威胁 利用机会，克服劣势 发挥优势，抢占机会 S优势 W劣势 O机会 T威胁 政策继续收紧，市场存着较大的不确定性； 90平米的两房客户的接受度较低，但项目的存量较大； 主要竞争对手都是大盘，市场知名度较高 SWOT 分析 强调不可复制的地段价值，充分展示项目资源提高项目知名度； 利用地段优势，提前蓄客，确保在市场政策收紧情况下，开盘成功； 结合项目高赠送的实际，改造包装产品，降低销售风险； 樟木头片区同类楼盘存量较少，且短期内没有新盘推出； 项目的周边社区的租金较高 城市核心，交通便利，配套齐全； 拥有稀缺的山景资源； 部分户型赠送面积大，附加值高； 项目居高临下，昭示性强 高容积率； 主力户型大二房非市场主流需求的三房； 项目规模小、地块不规则； 所在片区非主流豪宅片区 突出项目地处城市核心，拥有完善生活配套，提升项目做中央生活首座的形象； 抢占先机，在年底市场较大放量之前，实现快速销售； 利用项目地段及周边租优势，吸引部分投资客户 强化城市中心的形象，规避客户对项目规模小的抗性； 利用短期内市场存量少的机会，快迅消化项目； 加强现场的展示，通过高展示来规避项目的其它弱点。 通过强势推广，提高项目在市场的形象与知名度； 拓宽营销渠道，提前蓄客，解决客户资源。 中央首座·增值豪宅 项目属性定位 属性定位 突出项目位于城市中心的核心卖点，同时强调项目产品高附加值的实际，建立高增值豪宅的形象 营销策略总纲 5000 4500 6000 价格 5500 策略一：借势营销，利用绿茵豪庭的市场形象，自我增值，拔高形象，建立中心区豪宅市场印象 策略二：产品升级，重新占位，化劣势为优势 策略三： 快速填补市场的空缺，抢占市场先机，高频率推售、多节点营造，不断发出市场声音，提高知名度 策略四：安内攘外，定向爆破：①聚焦樟木头，建立红色根据地②诺曼底登陆：登陆深圳市场，抢占深圳自住客与投资。 策略五：网络侵略，新闻助澜：主流网站全面席卷，新闻炒作推波助澜 目标界定 目标下的问题 营销总攻略 发展商目标 解决思路 思路与框架 本体分析 市场分析 客户分析 问题界定 推售攻略 产品攻略 展示攻略 服务攻略 推广攻略 客户攻略 案例分析 策略总纲 开盘前相关节点安排 4月8日 4月23日 样板房开放 5月1日 4月10日 诚意登记开始 全面宣传推广开始 1、2栋开盘 快速填补市场的空缺，抢占市场先机，多节点营造；避免内部竞争，不断拔高形象 节点安排 推货范围 推售节奏 5月1日 8月上旬加推 6月26日加推 11年3月中旬加推 10月上旬加推 4月10日 3栋C1（75平米二房）、C2′（43平米一房）、C4（87平米二房）单位；5栋A2（112平米三房）单位；共116套 3栋C2′′（43平米一房），C3（74平米二房）单位，4栋B1（90平米二房）、B2′ （90平米二房）、单位，5栋A3（133平米三房）单位；共116套 1栋01（110平米三房）、03（83平米二房）单位；2栋01（76平米二房）、02（43平米一房）、04（75平米二房）、06（87平米二房）单位；共126套 1栋02（89平米二房）、04（85平米二房）单位；2栋03（43平米一房）、05（87平米二房）单位，共84套 4栋B2′′（90