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北京市低密度住宅市场研究 　　中图分类号:F293.3 文献标识:A 文章编号:1009-4202(2010)07-025-02 　　摘 要 本文对北京市低密度住宅的发展进行了回顾和总结,并阐述了研究低密度住宅的意义,以及分析了北京市低密度住宅面临的投资风险。 　　关键词 低密度住宅 投资风险 　　 　　一、引言 　　从以前的郊区别墅,到2001年后兴起的Townhouse项目,再到目前出现的多层住宅。尽管如今城市土地资源很宝贵,但因为低密度住宅舒适的感觉、宽松的环境,正逐渐成为房地产市场上的抢眼楼盘。随着城市郊区化的发展,一些有车的富裕人群开始选择在城区外围居住,而使得Townhouse这类住宅得以发展。有理由相信,随着中国经济不断发展,一些大型城市趋于发达国家的发展水平,像Townhouse这种低密度住宅会成为未来高档住宅区中的主流项目。 　　二、低密度住宅的发展 　　(一)低密度住宅的形式 　　低密度住宅主要是低容积率、绿化率高为特征的高档住宅。其中主要包括独立别墅、TOWNHOUSE、小高层住宅及其派生产品。现对于低密度住宅容积率并没有严格的确定,是相对于城区容积率较高层的建筑而言的。城区住宅达到3―6现已很常见,如北京CBD区域已有住宅超出10以上的容积率。根据北京市规划院对于北京绿化带项目的要求是:容积率低于1.5,限高18米。根据国情,像北京、上海这种人多拥挤的城市,低于1.5容积率以下的住宅,可均称为低密度住宅。可见低密度住宅涵盖了很大一个住宅产品区段,具有广泛的市场针对面。因此对其进行深刻的研究,使之成为我国未来住宅产品的主流是非常重要的。低密度住宅几种形式的主要特征如下: 　　别墅:包含独立别墅、联排别墅、叠拼别墅。别墅是一种生活方式,区别于其他建筑类型最主要的特征是,它与自然息息相关的终极住宅模式。其次又是生活地位的标志,是“富人阶层”占有的领地。随着2006年国家限制别墅用地,独立别墅项目逐渐减少。 　　TOWNHOUSE:其可说是公寓与别墅的中间形态,处于城市范畴但又不居于城区中心,为城区边缘地带的住宅项目。Townhouse密度较低,容积率在0.5到0.8之间。花园不太大但每户都有,居住品质较高。价格也在公寓与别墅之间,适合具有一定购买力的人群。 　　小高层住宅:小高层通过配备电梯,使原有意义的多层住宅具备了高层的优点。得房率同多层一样,但具有更低的容积率,视野宽阔,环境优美。使之更受现代人所喜爱。 　　(二)低密度住宅在北京的发展 　　1.低密度住宅市场概况 　　随着全球性城市化进程的推进、城市人口密度的快速增长和地价的不断攀升,低密度住宅逐渐从城市中心地带向外转移,新的城市形态和住宅产品形式由此形成。对比发达国家城市发展和低密度产品发展的经验,在国外特别是欧美国家,随着社会经济的发展和居民收入水平的不断提高,以及道路交通方式的变革,较早出现住宅郊区化的趋势。时至今日,欧美国家已形成较为稳定的居住形态和住宅形式,在城市的郊区和一些人口聚集的小镇或卫星城,多为以生活居住功能为主的低密度城郊住宅区,如花园洋房、TOWNHOUSE、别墅等。 　　而纵观国内,从以前的独立别墅,到2001年Townhouse的出现,再到目前市区的多层住宅,低密度住宅逐渐受到人们的重视。北京低密度住宅发展的十年正好是北京城市化进程最快的十年。对比上世纪90年代北京低密度住宅发展之初,从项目区位多集中在城市的北部一隅到今天分布区域的空前广泛;从单一的独栋别墅到别墅、双拼、Townhouse、叠拼和花园洋房等多种类型并存的繁荣景象;从其作为绝对的高端产品到成为广大中端客户“经济适用房”的理想。在低密度住宅迅猛发展,开发总量惊人增长的背后,我们可以看到,每一个阶段不仅是在区域上的变化,还有细分市场下做足的产品差异促使产品形态得到极大的丰富,以及客群消费理念变化下开发商对客群定位及产品价格的修正。从此,人们对于“低密度”的认识越来越清晰,低密度住宅开始成为房地产业内探讨的热点。 　　2.北京低密度住宅市场情况 　　南部低密度住宅市场特点分析:区块特色差异较大,总体分布在远离市区地域。南部城区低密度社区主要集中在亦庄开发区、大兴黄村、房山区。其中,亦庄区域楼盘低密度社区多为别墅区,多层板楼较少,产品档次普遍高,区域规划科学合理,发展速度快,公共配套完善,因此对楼盘价格的上涨有促动。 　　西部低密度住宅市场特点分析:此区域由于西部临山,土地供应非常有限,严重制约了该地区房地产市场的发展,大部分房地产项目规模较小;同时此区域存在一定量的政策性项目,例如限价房、经济适用房等。正西部地区分布着国家部委和军队的机关、宿舍,生活设施齐备,人文环境较好。同时这些机关为房地产销售注入了特别要素,机关集体购买现象