2018中东通化滨江不夜城策划方案市场部分45p讲解材料.pptVIP

中东通化【滨江不夜城】项目 2012年策划方案市场部分;第一部分 项目目标;项目2012年年度目标：;第二部分 针对目标进行项目分析;一、政策环境影响; 当前，国家房地产调控政策频出以“双限”、“三调”、“一提高”为调控主旋律，房地产市场依然笼罩在买家观望情绪浓，整体不乐观的氛围之下。其中“一提、双限”政策对住宅物业影响大，对商业物业影响相对较小；“三调”则对整个商品房市场存在较大影响，主要体现在开发商资金紧张，购房者贷款难、还款压力增大。加之政府已明确表态2012年新政将继续延续，执行力度也会进一步加强。预计2012年上半年房地产市场将会一直延续2011年年末的冷清态势，下半年是否会有转机，还尚不明朗。;二、项目自身情况; 滨江商业截止至2011年10月29日开盘当日共计发售VIP卡123张，其中113张VIP卡的客户进行了增值卡的换卡活动，截止至12月29日共计成交39组客户，成交54套商业产品，VIP卡共计剩余25张。 滨江商业第一次售卡至开盘已近2年时间，由于长时间的等待，造成客户心里产生价格抗性，对本案产品的购买信心不足，同时，包括一期商业无经营，物理管理不达标，产品自身优势体现不足（餐饮主题）等因素阻碍产品价值的提升，造成客户对产品的价格心理预期较低，导致整体成交情况的不理想。;VIP卡客户成交情况;分析： 来电、来访量不足； 9月15日重新开始商业媒体宣传，截止开盘前，案场平均每天来电8组、来访3-4组，受通化市整体媒体宣传的影响力有限，自身产品优势体现不足等问题影响，导致案场来电、来访量不足。 VIP卡的成交比例尚可； 从VIP卡客户成交数量上看，成交情况尚可，占售卡总量的48%。本次产品推出销售，VIP卡客户能够成交接近五成，已经证明部分客户还是看好滨江商业产品未来的升值潜力。;未选择到理想的房源位置是退卡的主要原因； 从退卡的数量上看，占总卡数30%的VIP卡已经退卡，主要原因是客户在开盘当日没有选择到心里理想位置的房源，后期经过考虑仍未对本案其它位置产品产生购买欲望，从而导致退卡。另外，多数产品价格高于客户心里价位、一期商业无经营、物业管理不达标等问题也是造成客户退卡的原因。; 从购买用途方面可以看出，投资客户占总量的91%，原因主要是临街产品少，内街小面积产品更适合投资，同时，受一期商业无经营影响，客户对依托大商、主力店带动等价值没有完全认可，致使客户对自营的信心不足。 以下是成交产品的具体分布情况：;;;;滨江商业产品情况;分析： 成交产品集中在2层（地上一层）； 2层产品是地上一层产品，客流量相对较多，临街产品的商业展示面较好，相比较1、3层产品，客户对2层产品的认可度较高，因此成交情况最好。 成交房源多为展示面好、动线好的小面积产品； 从成交房源的位置可以看出，成交房源多为临街产品，客户主要是看重临街产品拥有良好的展示优势，经营具有较大的优势。另外，已成交房源多为小面积房源，而且成交房源基本位于出入口、楼梯口等动线较好的位置。;剩余产品主要集中在3层，剩余产品销售难度较大； 由于1层剩余产品已经被中东运营管理中心接管，因此目前剩余产品主要集中3层，主要原因是客户担心3层客流量少。圆弧部分产品剩余的原因在于面积大，总价相对较高，除圆弧部分外的剩余产品多数为开间较小、进深较大的产品，此类产品存在格局较差、利用率较低等问题。另外，滨江商业存在无天然气的问题，客户认为在此经营餐饮类业态存在局限性。 目前剩余已购VIP卡客户数量已经远远无法满足剩余产品的完全去化，并且剩余产品自身存在客户认可度较低的因素（内部施工未完成、外部无装饰等），剩余产品销售存在较大的难度。 另外，客户比较关心滨江商业是否采取统一经营的模式。目前1层剩余产品已经明确将由中东统一经营，对一定程度上将提升客户的购买信心，对剩余产品的去化将起到一定的带动作用。;小结： 通过以上针对本案滨江商业产品的成交分析可以看出，成交原因有以下几点： 1、商业展示面较好的临街产品； 2、面积较小的低总价产品； 3、较好的商业动线（出入口、楼梯口）附近的产品； 影响剩余产品去化的问题： 1、一期商业无经营的现象； 2、3层客流量少，无天然气，开间小、进深大； 3、滨江商业1层采取统一经营的模式，一定程度上增加客户购买滨江商业的信心； 4、2012年政策的延续，市场依旧不明朗，购房者观望情绪重。 鉴于滨江商业产品存在以上的问题，同时客户积累2年时间，目前销售面积为3086㎡，因此，剩余产品2012年销售2614㎡的任务难度比较大。;（三）健身中心产品情况;;;分析： 动线过于狭窄； 从上图可以看出，目前健身中