2018武汉保利香槟国际营销策划报告139p研究报告.ppt

谨呈：保利地产;目标研判1——“价”: 从区域市场价格来看, 仅广电江湾新城在售，均价8500元/平米，未来新增楼盘均价预计10000-13000元/平米，但与竞争项目相比，项目突出优势不明显，实现同样价格存在一定难度;目标研判2——“量” 武汉市场年销售额过10亿项目以明星跑量项目为主。区域内仅8500元/平米的广电项目完成10亿销售额，本项目高端定位下量实现有一定难度。;目标研判3——如何实现目标？ 基于现有可推售产品面积与市场价格箱体估算，项目年度销售额可达10—11亿，回款额在8-9亿，与回款10亿元目标存在一定差距。完成目标需要提高价格或者增加供给量。;目标研判小结——;目标研判——限购令下万科楼盘依然可实现开盘当天售罄;万科法宝——品牌+区域重塑+客户+价值展示+价格优势;;价;;;;区域价值③—— CBD价值洼地，未来的升值潜力 项目紧邻CBD，随着未来发展的逐步成熟，潜力巨大。同时项目区域地处CBD环线价值洼地，未来升值空间巨大，具有投资价值。;价;360套85、115平产品;品牌理念——和者筑善 保利地产，秉承“和谐生活，自然舒适”的品牌宗旨，以和为道，以善为达，筑中国地产长城。 物业服务——亲情和院 保利物业以家庭、邻里、社区三层关系为基础，树立家庭和美，邻里和睦与社区和谐的服务目标，服务举措具有“安全、便捷、融洽、舒适”四大典型特征。三大特色服务：1、物业员工统一换装，展示新形象；2、从礼貌服务开始，全面开展微笑服务；3、从业户需求出发，主动服务，满足业户需求。为业主带完备社区生活 多业态运营——多产业资源整合，构筑丰富城市生活 保利旗下拥有住宅、写字楼、会展、商业、酒店等多业态资源打造能力，本项目作为城市综合体代表，必将综合保利优质资源，成为汉西下一个城市生活中心。 同时，除房地产开发外，保利旗下拥有文化艺术经营，这些可作为保利品牌可利用的资源。 ;低耗能;;;客户类型1：总价关注型 关注：总价地段物管（安全性）社区环境;客户类型2：地段关注型 关注：地段配套价格物管;客户类型2：地段关注型 关注：地段环境品牌物管（安全性）户型;客户类型3：地段关注型 关注：地段业态人流;他们对项目精装修看法？;关于精装修：重要客户认可精装修，认为装修成本可折合到按揭中，省时省力省钱；同时，业主间不会因为装修施工而影响彼此生活;关于精装修：核心客户生意人以从事家装建材类生意人为主，认为自己装修更放心，且精装修成本转嫁自己不划算;华润中央公园案例：一期精装修产品通过品牌、工法展示区+样板房高品质、工艺的打造，得到客户高度评价;木业市场吴老板：你们装到华润那种工艺和品质，我可能会愿意去买，贵一点也可以 咸宁人，40岁左右，在武汉经商5-7年 “我以前看过汉阳那个华润中央公园的房子，那边环境真的是好。而且它还卖过一段时间精装修，我去看过，那装的成本肯定不低。我们自己做这个的，我都看了很动心。它每个细节，都很花心思，卖那么多钱也是值的。你们要是能做到那种真材实料的，工艺、细节和材料都很好的，我可能会愿意去买，贵一点也可以。”;1. 高标准精装修可提升客户心理价值预期； 2.实景呈现，样板房展示及材料品牌、细节、工艺的展示极为重要;通过客户访谈我们发现，我们的客户有其独特共性：;汉口客户：个性较武昌客户张扬，更加务实，更愿通过外在占有展示成功;客户深度挖掘：属于刚开始享受服务与尊重的阶层，被服务感、仪式感拉引力强;;;价值小结—— 1.区域价值： ①地处CBD旁，国际化气质凸显，又位于老汉口，具备代言未来的发展方向； ②老汉口与国际化CBD碰撞区，具备价格上升基础 ③CBD价值洼地，未来的升值潜力 2.品牌价值——央企品牌、多产业资源 3.产品价值——决定客户层级非顶级，以首置首改为主 ①产品面积紧凑，附加值高 ②精装修带来居家便利与舒适 4.客户价值—— 旧城改造，巨大的客户置业需求区域机会； 区别于武昌客户对文化、艺术的喜好，更喜欢眼见为实， 属于刚开始享受服务与尊重的阶层，被服务感、仪式感拉引力强 ;汉口核心复合型高尚住区;国际时尚＋老汉口特色，在此处交融;形象定位： 保利香槟国际 ——国际精品住区;本项目——新中产的归属地 ;;;;金地格林春岸月度成交情况;;客户关注点回顾：;;;;;;保利品牌全面渗透，央企品牌形象成功打造 引爆市场舆论焦点！;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;2011.05 06 07 08 09 10 11