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商品住宅建设造价控制的研究 　　 前言：商品房作为我国房地产市场的主导商品，其价格在竞争激烈的市场经济大潮中起到了决定性作用。房地产开发企业除了开发适应市场需求的产品外，还必须尽可能地减少工程成本，减少企业的融资压力和投资风险，最大限度地提高企业的投资收益。这是现代房地产开发企业必须迫切解决重点和难点。 　　 　　关键词：商品造价 住宅工程 　　Abstract: commodity house as the real estate market in Chinas leading goods, its price in the fierce competition in the market economic waves have the decisive role. Real estate development enterprise in addition to development to meet market demand products outside, still must as far as possible to reduce project costs, and reduce enterprise financing pressure and investment risk, maximize enterprise investment gains. This is modern enterprise must be solved urgently real estate development key and difficult. 　　 　　Keywords: commodity house project cost 　　 　　 　　中图分类号： [F287.8] 文献标识码：A文章编号： 　　 　　一、在项目建设过程中应如何控制工程造价 　　1、以设计阶段为重点的建设全过程造价控制 　　工程造价控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段，而在项目作出投资决策后，控制工程造价的关键就在于设计。据西方一些国家分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这少于1%的费用对工程造价的影响度占75%以上。由此可见，设计质量对整个工程建设的效益是至关重要的。 　　2、主动控制，以取得令人满意的结果 　　自20世纪70年代初开始，人们将系统论和控制论研究成果用于项目管理后，将控制立足于事先主动地采取决策措施，以尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏离，这是主动的、积极的控制方法。也就是说，我们的工程造价控制，不仅要反映投资决策，反映设计、发包和施工，被动地控制工程造价，更要能动地影响投资决策，影响设计、发包和施工，主动地控制工程造价。 　　3、技术与经济相结合是控制工程造价最有效的手段 　　从组织上采取的措施，包括明确项目组织结构，明确造价控制者及其任务，明确管理职能分工；从技术上采取措施，包括重视设计多方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计、施工组织设计，深入技术领域研究节约投资的可能；从经济上采取措施，包括动态地比较造价的计划值和实际值，严格审核各项费用支出，采取对节约投资的有力奖励措施等。 　　二、造价控制在案例工程中的应用分析 　　天津某房地产公司开发的住宅小区规划为高档居民住宅区,开发过程采用了全过程的造价控制，取得了很好效果。根据规划要求此地块为高档居民住宅区，产品定位为中高档公寓，高层框剪结构，总用地面积为60000 m2，总建筑面积为84000 m2，销售面积约为72000 m2，容积率为1. 40。 　　1、设计阶段 　　考虑该项目定位较高，经过公司会议讨论，设计理念必须新颖，决定由一家声誉较好的甲级设计院设计。高层住宅设计方案中，设计院设计采用了剪力墙结构，经过测算这种结构在天津市区土建最低成本造价为2150元/m2，在决策阶段项目投资估算的土建造价为2200元/m2，欲运用价值工程降低工程造价。 　　①对象选择:依据现有设计方案分析其造价构成，发现结构造价占土建工程的70%，而外墙造价是占结构造价的1/3。而外墙混凝土体积在结构混凝土总量中只占1/4。从造价构成上看，外墙是降低造价的主要矛盾，应作为实施价值工程的重点。 　　②功能分析:通过调研和功能分析，了解到外墙的功能主要是抵抗水平力(Fl),挡风防雨(F2) ,隔热防寒（F3)。 　　③功能评价:目前该设计方案中，重约4t的配钢筋混凝土墙，造价345元/m2，其中抵抗水平力功能的成本占60%，挡风防雨功能的成本占16%,隔热防寒功能的成本占24%，根据公司技术专家评估这三项功能的重要程度比为F1:F2:F3=6:1:3 　　表3-2 各项功能价值系数计算结果