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四川大邑县A的项目定位分析 　　【摘 要】 随着城市化的不断推进，我国的三四线城市属于最需要城市化的区域，本文对四川省大邑县A项目宗地做了全面的SWOT分析，同时还对主要客户群进行梳理。由此提出了该项目的整体定位。 　　【关键词】 大邑县；消费者分析；定位分析 　　大邑位于成都平原西部，距成都45公里，辖12乡、15镇、1区，总人口49.7万人，非农业人口9.3万人，总面积1548平方公里。东与崇州市交界，东南与新津县毗邻，西南同邛崃市相邻，西与芦山县、宝兴县相连，北与汶川县接址。大邑县年平均日照时数为1033.8小时，比整个成都市1017小时多16.8小时。大邑县年平均温度为16.5℃，比整个成都市年平均温度16℃高0.5℃。 　　大邑旅游资源优势明显。其山川秀丽，河流纵横，自然风光独特，名胜古迹众多，构成了大邑旅游资源的四季风光、温泉度假、庄园文化和宗教文化四大特色。通过近年来的开发，西岭雪山为成都市两处国家级风景名胜区之一，是全国范围内离大城市最近的原始风景区，也是成都市建设横向风光带的主要组成部分；大邑不仅是革命先烈车耀先的家乡，还是著名抗日将领刘湘、起义将领刘文辉的故里。这些各具特色的风景旅游资源，是大邑发展旅游业的坚实基础。 　　1、项目宗地SWOT分析 　　该项目总占地面积为4.5万平方米。位于大邑县城围城南路西段以西，滨河路以东。目前是某厂区。距城市中心广场约0.5公里，交通状况良好。主入口在地块东北侧，且仅有30米宽。北侧与西南侧目前是工厂，东侧临街，南侧大部分是厂区家属楼。西侧有一段临近斜江河滨河路。地形不规则，地势平整。 　　1.1优势（Strength） 　　从当地情况来看，该地块占地规模大。可以充分发挥规模优势。从产品到营销都可以展现本项目的强势。该地块有一段背靠斜江河，此地段相对安静，在高处可以远眺河岸风景。利用这一自然条件发掘“临河而居”的当地还没有意识到的居住理念。宗地靠近城中心，附近已经有成熟的居住区，目前居家生活十分便利。目前大邑的东、南、北门都有住宅项目正在开发，中高档住宅市场中，西门还是市场的“空白”。 　　1.2劣势（Weakness） 　　地块形状比较特别，在总体布局上制约因素较多。目前周边环境不好，紧靠的两个工厂有噪音、空气污染，在一定程度上影响本项目的品质形象。项目前后开口窄，难以向外全面展示本项目楼盘的风貌。宗地主入口所处街道为小商品、副食、蔬菜市场，档次低、形象差，影响项目档次的提升。 　　1.3机会（Opportunity） 　　大邑县城市化进程加快，非农业人口逐步增多，整体经济呈现高速增长的趋势，城镇居民收入都有所提高。随着时间的推移，城镇居民越来越注重生活品质的提高，消费实力的增强为此提供了支持。从城区的存量房和新开发的可比楼盘情况来看，目前当地房地产产品供应集中在中低档次，且同质性较强，为本项目高起点介入提供了很大的操作空间。成都近郊房地产市场的活跃和“成温邛”高速公路的贯通为大邑房地产市场的“升温”创造了巨大的想象空间。 　　1.4威胁（Threats） 　　大邑县是农业大县，农村人口始终占很大比例，市场容量相对较小。几个现有可比楼盘销售状况比较好，消费能力得到了部分释放，虽然从时间上来说没有直接形成竞争，但是也提前抢占了很大一部分市场。当地土地资源相对较多，除已有一规模和本相当的项目已经报建外，从目前到本项目开盘的这一段时间内还存在其他情况不明的竞争因素。 　　2、大邑县城区房地产消费者分析 　　大邑县城客户群体主要由本地（公务员、银行证券、电信电力、教师、医生、企业管理人员、教师、当地农民等）外地（成都市居民、外地客户等）两大块组成，各类客户群的消费特征如下： 　　2.1公务员及银行证券、电信电力、医院学校等群体 　　此类客户群体数量较大在当地工作时间较长，经济收入稳定（事业机关单位平均月薪2800-4000元），有较好的经济基础，有小孩、父母。一般文化层次较高，对生活素质和居住环境有较高追求：喜欢选择环境好，配套全，交通方便，文化氛围浓厚的区域，对子女教育、交通购物等配套要求较高；需求一般为多层，户型以三、四房为主；此类群体选择舒适型3房结构（110―130平方米左右）的较多。作为投资型物业的小户型地产项目，也是这部分群体关注的重点。 　　2.2周边企业中、高层技术管理人员 　　周边企业中、高层技术管理人员，多为港台投资企业的管理技术中坚力量，他们的年龄一般为30-40岁左右，工资待遇及福利较高且户籍又不是本地的，在大邑县选择物业时，离工作地点较近、性价比较高、配套完善以及安全性、子女教育等楼盘作为首选；一般喜欢多层结构以套二、小套三户型为主。 　　2.3当地农民 　　大邑县当地的农民大多经济条件较好，很多人都依托