基于GIS下地铁2号线对龙泉驿区周边住宅房价的影响的研究.docVIP

基于GIS下地铁2号线对龙泉驿区周边住宅房价的影响的研究 　　【摘要】地铁建设和房价问题一直是当今社会的焦点和热点。为进一步研究轨道交通对区域经济的价格规律，本文选取成都市龙泉驿区为研究对象，运用GIS空间分析技术构建空间数据模型，从时间、空间上定性研究规建中的成都市地铁2号线一期工程对龙泉驿区周边住宅房价的具体影响。研究发现，龙泉驿区受地铁2号线影响的住宅，分布在距地铁站点1000米范围以内，且该范围内不同圈层的住宅所受影响幅度不同，然而地铁站点对周边住宅房价的影响幅度并不是随距离的增加呈直线递减。龙泉驿区所受影响最大的住宅楼盘在距离地铁站点400―600米的圈层以内，200―400米区域内的楼盘次之；所受影响最小的楼盘分布于距离站点最远的800―1000米区域内。通过确立地铁在房地产估价、升值中的影响大小，使得地铁与房价结构变化呈现出更紧密的关联。旨在为开发商、消费者提供一定参考，也对今后其他学者研究轨道交通与区域经济相互关系有所帮助。 　　【关键词】地铁；住宅房价；GIS空间分析 　　 　　1.引言 　　地铁象征着一个国家的综合国力，其发展情况直接代表城市化的进展，也时刻改变着居民的生活。“地铁有多远，我们就敢住多远”成为当代地铁族的购房宣言。据相关预测，在未来10年，我国地铁将带动房地产业持续、高速发展。 　　城市轨道交通是公益性、经济外部性很强的大型公共基础设施，高度的能达性及其对场站周边物业开发的刺激作用，带来了显著的住宅增值[1]。纵观历史，国内外许多学者已将轨道交通和区域经济联系在一起分析，产生了许多成功的实践经验。21世纪以来，轨道交通与住宅房价的相互关系研究备受国内外学者重视。而在我国，土地综合开发与城市轨道交通发展才刚起步，在实际应用上有待进一步地提高，特别是在轨道交通与房地产关系方面。2010年成都市开通地铁1号线，如今规建中的地铁2号线又已进入了龙泉驿区，迅速影响当地居民的生活。随着我国城市地铁线路的开通和发展与日俱增，地铁和房地产的关系也会更加密切。基于此背景，本文利用GIS技术，主要关注和研究地铁2号线与龙泉驿区周边住宅房价的关系。 　　地铁2号线对龙泉驿区住宅房价影响研究 　　2.研究前提假设 　　影响房地产价格的因素有房地产自身因素和房地产外部因素，房地产自身因素又包括区位因素、实物因素和权益因素，房地产外部因素又包括人口因素、制度政策因素、社会经济因素等[2]。对于成都市龙泉驿区而言，外部因素对房价差异所造成影响大体相同；同时对地铁2号线的龙泉驿片区来说，自身因素中实物和权益所造成的差异程度并不大。基于以上条件，本文假设区位因素是影响该片区房价的决定性因素。 　　经实证调查发现，对于成都地铁2号线龙泉驿片区而言，环境条件、基础配套设施、商服繁华程度等因素对该区域房价所造成的影响并无太大差异。而在交通条件方面，地铁的影响占据90%以上。因此，本文假设交通条件中地铁条件是对该片区房价造成影响的最大原因。为方便研究，本文假设该区域在同一时间段，上述其他因素对其房价影响程度基本一致，选取地铁作为房价横纵向变化研究的单一变量。 　　3.研究方法 　　本文主要运用GIS空间分析技术作为研究方法。空间分析可以理解为在对地理空间中的目标进行形态结构定义与分类的基础上，对目标的空间关系和空间行为进行描述，为目标的空间查询和空间相关分析提供参考，进一步为空间决策提供服务的功能体系[3]。 　　通过参考相关方面的轨道交通特征价格规律、可达性相等理论研究等方法，结合自身搜集和研究的数据，利用GIS空间分析，定量分析成都市地铁2号线一期工程与龙泉驿区房价在时间、空间上的动态关系，并建立出数学模型。 　　本次研究的范围并不算大，加上搜集的资料较为充分，在很大程度上能够满足利用GIS空间分析的需要。 　　4.研究对象及数据来源 　　本文主要是对地铁沿线房价的变动研究，选取成都市地铁2号线规建中的一期工程所影响的龙泉驿区为研究对象。经查证相关资料和实地探究，发现成都市规建中的地铁2号线一期工程在龙泉驿区主要包括3个站点：惠王陵站、洪河站、成都行政学院站。 　　成都2号线的建设于2007年启动，一期工程预计在2012年年底通车。基于此，本文在GIS空间分析上以季度作为研究单位，将2009年成都市龙泉驿区全年的住房均价作为参考标准，选取2010年第一季度到2011年第三季度期间的相关住宅房价变化情况作为研究所需数据。数据的搜集主要来源于成都房地产信息中心（http://www.省略）、安居客网（http://chengdu.省略），以及实地的踩盘求证和发放调查问卷后的分析结果。 　　将地铁对房价影响的辐射的1000米范围平均划分为5个圈层，即0―200米、200―400米、400―600米