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广州市房地产经纪市场规范化发展的研究 　 摘要：广州的房地产经纪市场起步较早，是全国最活跃的市场之一，但在市场规范化方面仍有较大的提升空间。本文首先介绍了州房地产经纪市场活动各当事人的现状，然后分析了广州房地产经纪市场存在的主要问题及原因，提出了广州房地产经纪市场规范化发展的一些对策和建议。 　　关键词：广州；房地产经纪；经纪市场；规范化发展 　　作者简介：李贵良(1964-)，男，广东惠东人，广州航海高等专科学校讲师，硕士，研究方向：房地产中介和房地产经济。 　　中图分类号：F293-3 　　文献标识码：A doi：10.3936/j.issn.1672-3309(x).2011.06.04 　　文章编号：1672-3309(2011)06-09-03 　　随着广州房地产经纪行业自上世纪90年代初开始起步后，广州房地产经纪市场经过近20年的培育和发展，已经成为房地产市场的一个重要子市场、“买房找中介”已成为广州市民的消费习惯，市民对这个行业也具有了相当的认同和肯定。但是由于房地产经纪市场中的一些不规范行为而损害消费者利益、国家利益的事件时有发生。“十二五”期间。广州房地产经纪市场如何进一步规范，使之可持续、健康发展是值得研究的课题。 　　一、广州房地产经纪市场发展现状 　　目前在广州，房地产经纪市场交易与管理活动的当事人包括房地产经纪机构和经纪人员、消费者(买方或卖方、出租方或承租方)、政府、行业协会。2010年年度检查结果显示：广州市通过年检的主要从事一、二手房经纪业务的房地产中介机构有2074家，分支机构有1533家。市场份额排前三位的房地产经纪公司是：合富置业、满堂红置业、中原地产，大约各有200-250家连锁门店。广州市具有房地产中介服务资格证的人员5万多人，经注册持证上岗的有3.3万人。从业人员中多数人的年龄不到30岁，“做中介”已成为解决年轻人就业的一个重要途径。 　　从广州2009年房屋买卖数量看，全年开发商卖出了10万多套商品房。其中4万多套是通过经纪行业促成：二手房买卖超过12万套的成交总数中，通过经济交易的占据了9成。若每宗一手房买卖有2名消费者参与(买方家庭计2人)、二手房买卖有4名消费者参与(买卖双方家庭各计2人)，则房屋买卖消费者达50多万。有资料显示，广州每月房屋租赁成交约4万套，一年成交就有约50万套(以二手房为主)，若50％通过经纪行业促成。以每宗房屋租赁双方各有1名消费者参与交易过程，则房屋租赁消费者达50万。照此推算，在广州房屋租售交易中一年会有超过100万消费者接受了房地产经纪服务。 　　广州房地产经纪市场专门的监管机构是“广州市房屋交易监管中心”(其前身是成立于1993年的“广州市房地产中介服务管理所”)，于2010年2月更名，负责对全市房地产经纪机构和人员的管理。承担全市一、二手房屋交易行为的监管任务。广州房地产经纪行业协会是“广州市房地产中介协会”(以下简称“广房中协”)，成立于2010年6月，开始实行行业自律管理。 　　二、广州房地产经纪市场存在的问题及原因分析 　　(一)签订阴阳合同以偷逃税款 　　阴阳合同是指在房屋买卖过程中签订两套合同，一套是按实际成交价签订的真实合同，另一套是为了办理产权过户、缴纳税费时用的虚假合同。由于虚假合同金额要比真实合同少得多，这样就可以偷逃税款。阴阳合同的大量出现，不仅使国家税收遭受巨大损失，导致统计部门统计数据失真，而且不少客户因此产生纠纷。造成财产损失。出现阴阳合同的主要原因是：房地产经纪机构和人员为了尽快让客户成交以换取佣金，他们明知偷逃税款是违法行为，但仍旧打着为客户“合理避税”的口号，唆使客户签订阴阳合同，成为客户偷逃税款的始作俑者和实际操作者。 　　(二)炒买炒卖，赚取差价 　　2010年初广州发生了一起恶意拖欠楼款，意在炒楼以赚取差价的“信用通”事件：广州市信用通房地产投资咨询有限公司介绍的二手房买家(实为该公司的员工或其指使者)的付款方式是首付三成现金。剩下七成楼款合同上约定为银行按揭支付。在支付30％首期款后，信用通员工在银行上演“贷款秀”骗卖方办理房产过户，实际未从银行贷过一分钱。已过户的房子又迅速被抵押给第三方。信用通长时间拖欠卖方70％的楼款，就再没有音信。此事件涉及房产40多套，金额数千万元。此事件的起因有两个：一是信用通公司违规炒房，却未能及时转手而资金链断裂，无法兑现卖方70％尾款；二是信用通公司诱骗消费者签订全权委托协议，使其有机可乘。 　　(三)经纪人员虚假承诺兑现不了 　　市国土房管局发出《关于给予阳××书面批评的通知》称：经纪人阳XX在经手一宗房屋买卖签约时，轻易承诺办理房屋转按揭的时间：在跟进该交易特别是发生纠纷时，发表不当言论，态度恶劣，激化了买卖双方的矛盾，特提出书