市民二手房消费意愿的影响因素的研究.docVIP

市民二手房消费意愿的影响因素的研究 　　摘要：基于对成都市二手房购买意愿的实地调查，利用统计软件SPSS17.0对影响二手房购买决策因子进行了分析，筛选出七个代表性指标，通过计算各因素重要性的概率得出具有二手房特征的购买决策影响因子排名，由高到低分别为住宅价格因素（F7）、居住环境因素（F1）、市场形势因素（F6）、收入水平因素（F5）、政策金融因素（F3）、中介服务因素（F2）、住房特征因素（F4），通过因子的解释分析，提出相关建议，以期对国家房地产调控和二手房中介营销策略提供参考。 　　关键词：二手房　购买意愿　因子分析 　　 　　一、 引言 　　在房地产市场不断发展的趋势下，二手房作为新兴的消费选择受到社会的关注。本文借鉴增量房的研究方法和思路，结合二手房自身的特点对购房消费意愿的定量分析，区分二手房购买的决定因子和附属因子及其关系，分析这些因子对消费者购买意愿的影响效应对国家相关政策的制定，二手房中介营销策略的推行，二手房市场的发展及整个房地产市场的健康运营具有重要意义。 　　二、研究内容及理论方法 　　（一）问卷设计 　　本文通过对消费者购买意愿相关文献研究，结合二手房购买的特点得出影响购买的四个维度，即家庭因素、宏观经济和金融、二手房中介和房屋特征因素进行逐一分析，设计出26个指标，本研究问卷由三大部分组成。消费者个体特征、消费者购房的意愿、影响、购房决策的因素，采用李克特尺度（LikertSCale）五点量表，分别是很重要、较重要、重要、一般、不重要。 　　（二）研究方法 　　本研究调查对象是成都市龙泉驿区未来时期内有购二手房意向的住房消费者，本文采用随机抽样调查方法和走访式询问相结合，收集二手房购买意愿影响因素的相关资料。 　　（三）数据收集 　　本研究于2011年7月至8月，共计问卷投放140份，收回121份，其中无效问卷16份，有效问卷105份，扣除无效问卷，问卷回收有效率为87.5%。 　　三、消费意愿的定量分析 　　在分析消费者购房决策影响因素时，利用SPSS17.0对有效样本数据进行因子分析，用因子分析法提取因子时选用主成分分析法，按特征值大于1的标准抽提因子，并用方差最大法（varimax）进行因子旋转。 　　（一）问卷的效度检验 　　KMO系数和巴氏球形检验是因子分析的重要判定指标，是检验数据是否适合做因子分析的指标。本问卷的KMO值为0.770，它表示变量间的相关性较低，说明此次抽样的适当性较高，同时球形检验Sig（p）值为0.000（＜0.05），因此本问卷具有很好的效度。 　　（二）主成分分析模型 　　本文利用SPSS软件对问卷所采集的数据进行主成分分析，有7个主成分的特征值大于1，其累积方差率为69.902%，其中第一主成分特征根为6.935，它解释了总变异的26.673%；因此，提取7个主成分是合适的。 　　（三）荷载矩阵与因子命名 　　利用SPSS17.0给出了符合要求的变量荷载系数，标准是选取因子荷载大于0.50的变量，通过荷载系数分析进行因子命名，详细说明如下：因子1在周边环境、小区环境、物业管理、房屋增值潜力和交通状况5个方面有较大荷载，反映居住环境特征，可命名为居住环境因素（F1）。因子2在中介服务水平、专业水平、办事效率和信誉度4个方面有较大荷载，可命名为中介因素（F2）。因子3在银行利率水平、国家限购政策、银行信贷、国家税收、经适房和廉租房政策5个方面有较大荷载，可命名为政策金融因素（F3）。因子4在房屋的装修、面积、朝向、楼层4个方面有较大荷载，可命名为住房特征因素（F4）。因子5在家庭收入有较大荷载，而房屋权属和房屋质量荷载相对较小，且与家庭收入明显不相关，因此将其剔除，因子5可命名为收入水平因素（F5）。因子6在房地产市场形势、国家宏观政策2个方面有较大荷载，可命名为市场形势因素（F6）。因子7包含房屋价格有较大荷载，而户型和年限荷载较小，且明显不相关，因此将其剔除，因子7可命名住宅价格因素（F7）。 　　（四）信度检验 　　信度检验是指量表在衡量研究变量时表现出来的稳定性和一致性。通常Cronbaeh’sa系数值在0.5以上时，其信度在可接受的范围。本问卷各因子的信度检验在0.7以上，最高达到0.927，说明本次调查具有较高的信度。 　　（五）各影响因素的重要性分析 　　对各影响因素进行因子分析之后，进一步研究消费者对各因素的关注程度。笔者从各项目的因素分析结果出发，通过计算各因素重要性的概率，即计算P（Fi＞3），来确定消费者对各因素的关注程度。 　　如表1所示，按照P（Fi＞3）的值，对于二手房购买者而言，购房决策时关注因素的程度从高到低依次为：住宅价格因素（F7）、居住环境因素（F1）、市场形势因素（F6）、收入水平因素（F5）、政策金融因素（F3）、中介