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市场周期波动中房地产的项目开发运营风险分析 　　2009-2013年上半年，房地产市场升温，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等大城市高价地频现，高价地成为引领城市开发与房地产市场走势的重要信号。2011年、2012年，国土资源部连续出台文件，强化对土地出让与开发的监管，对于出让中溢价率高的地块与流拍的地块要求及时上报，防控土地出让中的异常信号及其影响。2013年下半年开始，房地产行业进入转型调整期，周期波动导致市场的不景气，也给房地产企业带来影响。浙江大学房地产研究中心和浙江工业大学房地产研究所联合对市场上升期（2009-2011年）浙江省房地产企业的土地购置与项目开发进行了跟踪调查，分层抽取了169个房地产项目进行问卷调查，从土地价格、开发成本和运营风险三个方面对企业购置土地的开发状况进行评估，识别项目面临的风险，提出规避风险的措施。 　　一、土地开发风险增加，项目收益受影响 　　要使房地产行业稳定健康发展，平均利润率是一个很重要的指标，如果一个行业的平均利润率长期低于社会平均水平，社会资本便会退出这个行业，从而使得这个行业不能持续稳定地发展。同样，对于一个企业或项目，其从事经营活动的直接目的就是赚取利润，只有持续盈利，才能维持企业稳定发展。 　　单个房地产项目的盈利能力通常采用销售利润率和成本费用利润率两个指标来衡量。销售利润率的计算公式为：销售利润率=税前利润/项目总收入×100%。其中，项目税前利润=项目总收入-项目总成本，项目总收入=项目已实现收入+项目可实现收入，项目总成本=土地成本+前期费用+各项规费+建安成本+室外工程费+不可预见费+管理费用+营销费用+财务费用+营业税。成本费用利润率的计算公式为：成本费用利润率=净利润/项目总成本×100%。其中，项目净利润=项目总收入-项目总成本-营业税-企业所得税-土地增值税，项目总收入=项目已实现收入+项目可实现收入，项目总成本=土地成本+前期费用+各项规费+建安成本+室外工程费+不可预见费+管理费用+营销费用+财务费用。 　　在全部169个样本项目中，已经销售的项目有85个，正准备销售的项目有34个，总共有119个项目可以进行项目销售利润率和成本费用利润率指标计算。从计算结果来看，样本项目的销售利润率和成本费用利润率分别为13.1%和16.2%。分城市来看，各个城市项目赢利能力表现不一。2009-2011年浙江省11个城市样本项目的销售利润率均大于0，成本费用利润率有10个城市大于0，仅有台州市成本费用利润率为-1.7%，其中，舟山市销售利润率和成本费用利润率最高，分别达到27.4%和36.7%，其他各城市销售利润率和成本费用利润率波动较大（见表1）。 　　根据万德数据库提供的资料，2010年我国房地产上市企业销售利润率平均值为19.9%；成本费用利润率平均值为9.8%。参照这个标准来看，浙江省样本项目的销售利润率低于行业水平，但成本费用利润率高于行业水平。根据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格数据，2011年以来，杭州、宁波、温州和金华4个城市的新建商品住宅价格指数表现出逐步回落的态势。2012年6月，杭州、宁波、温州和金华4个城市新建商品住宅同比价格指数分别为90.2、92.0、84.2和93.7。与2011年6月的价格指数相比，分别回落了9.1、10.2、16.5和10.3个百分点。 　　根据近期新建商品住宅价格的变化趋势，我们对样本项目的盈利水平进行了敏感性分析。根据119个样本项目测算，若可实现收入下降10%，则样本项目的销售利润率与成本费用利润率分别为6.3%和6.8%，分别下降了7.0%和9.4%，下降幅度明显。若可实现收入下降20%，则样本项目的销售利润率与成本费用利润率分别为-2.2%和-2.6%，样本项目出现整体亏损。若可实现收入下降30%，则样本项目的销售利润率与成本费用利润率分别为-12.7%和-12.1%（见表2）。因此，若商品住宅销售价格进一步下降，行业风险将进一步暴露出来。 　　二、建造成本持续增长，项目质量受影响 　　无论是经济发达国家还是发展中国家，家庭购置住房都不是轻而易举的事情，都需要经过长期的努力才能实现。因此，商品住宅质量是关系到社会民生的大事，应该引起社会各界的重视。一般来讲，商品住宅的质量与商品住宅开发过程中的成本投入和项目管理有关，如果成本投入不足，商品房质量可能低于国家的建筑标准，就会引起质量风险。 　　从样本项目的成本投入强度来看，建筑安装工程费用和室外工程费（含室外绿化工程费）呈现逐年下降趋势。在119个样本项目中，2009年、2010年和2011年拿地项目的建安成本单价（总建筑面积）分别为3161元/平方米、3044元/平方米和2513元/平方米，2010年项目和2011年项目分别