中原集团研究中心：201807全国市场半年度总结与展望——市场下行期 回归基本面.docxVIP

市场下行期， 市场下行期， 回归基本面 中原集团研究中心 刘渊 2018 年 07 月 中原集团1978年创立于香港，以新房和二手房的房地产经纪、代理业务为主，同时提供房地产咨询顾问、物业管理、测量估价、按揭代理、资产管理、投资移民等多元化服务，旗下拥有中原地产、利嘉阁地产、森拓普等品牌。 关于中原 中原集团立足香港，经过近四十年发展，已在中国内地、香港、澳门、台北、新加坡共37个城市设立分公司，聘任员工6万人，跨地域分店总数2600间 关于中原 2016年度全年销售额接近9500亿元人民币，佣金收入超170亿人民币，成交宗数58万余宗。以专业服务获得消费者信赖 2017年中原集团成交金额9570亿元人民币，佣金收入163亿元，成交宗数52万余宗。其中大陆区成交金额6930亿元，成交宗数47万余宗。 中原网络 陕西 陕西 江西 安徽 广西 01 01 楼市进入下行周期的标志 下行期标志1：成交量下降 2017年，一线城市一二手住宅成交量历史低位，今年预计小幅回升，仍处低位； 二线城市新房成交量2017年同比下跌26%，今年前5个月跌幅减小，全年预计同比持平； 三四线依靠货币化棚改刺激，去年强劲增长18%，今年随着棚改力度减弱，销量增长放缓，全年可能负增长。 54城市新建住宅销售面积对比（2018H1） 全国各线城市新建住宅销售面积及同比增幅（2018年前5月） 全国各区域新建住宅销售面积及同比增幅 %-40%-35%-30%-25-20%%-15%-10%-50% % -40 % -35 % -30 % -25 -20 % % -15 % -10 % -5 0 % 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 201706 累计 201806 累计 累计同比 / 万平方米 % 2 - 38 % - 7 % - 8 % 15 % % -50 % -40 % -30 % -20 % -10 % 0 % 10 20 % - 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 全国 一线 二线 三线 四线 5 月累计成交量 累计同比 万平方 2 % - 7 % 14 % % 7 4 % % -10 -5 % 0 % % 5 10 % % 15 0.0 10,000.0 20,000.0 30,000.0 40,000.0 50,000.0 60,000.0 全国 东部 中部 西部 东北 2018-05 201805 累计同比 / 万平 数据来源：中原集团研究中心 数据来源：中原集团研究中心 数据来源：中原集团研究中心 下行期标志2：房价停涨 98年房改至今20年，房价总体保持上涨趋势； 仅2008、2011、2014年出现短暂下跌； 目前一二线新房价格停涨1年多，二手价格涨幅收窄，少数城市同比下跌。 中原二手住宅价格指数（2004.05-2018.06） 中原二手住宅价格指数 城市 2018.06 目前比最高位跌幅 目前比 2014.9涨幅 租金回报率 北京 850.2 -10% 63% 1.55% 上海 600.4 -2% 81% 1.59% 广州 867.9 0% 83% 1.47% 深圳 892.9 0% 116% 1.58% 天津 774.2 -10% 71% 1.57% 成都 534.9 0% 118% 1.70% 重庆 425.3 0% 80% 2.59% 南京 788.5 0% 94% N/A 下行期标志3：土地市场遇冷 土地市场遇冷是楼市进入下行周期的重要标志； 历史经验：土地流标率（不成交率）上升、溢价率的下降——市场进入下行期 以往两次流标率反超溢价率分别出现在2011.04-2012.08和2014.04-2015.04 40个重点城市含住用地平均溢价率/流标率（2009.01-2018.05） 流标率 溢价率 政策压力可以持续多久？ 本轮楼市下行始于政策转向，上轮市场低谷也是由于政策收紧； 本轮调控的背景，与上轮很相似。本轮反弹力度强于以往，政策压制的时间也可能更长； 限价、限售等强制措施可能常态化 各城市调控政策对比及强度评级 当前楼市和上一轮最大的不同——购房者心理预期 受限价、限签影响，目前市场