2018年上半年深圳写字楼市场分析.docx

写字楼量增价稳，前海板块王者归来 --2018 年上半年深圳写字楼市场分析 中原智商 2018-7 据深圳市规划和国土资源委员会数据显示，上半年深圳写字楼共成交 6390 套、37.94 万平方米，套数同比增长 61.69%，面积同比增长 18.13%。其中一手写字楼成交 5865 套、 31.93 万平方米，套数同比上升 71.59%、面积则同比增长 27.01%；二手写字楼成交 525 套、同比下降 1.69%，成交面积 6.01 万平方米，同比下降 13.84%。 2018 年上半年，一手写字楼市场新增供应 26.26 万平方米（不含产业研发用房 24.6 万平方米）；截止 6 月底待售库存为 91 万平方米，环比 5 月上升 5.7%，销售期约为 17 个月，库存压力增大但仍处于合理范围。写字楼投资者更注重中长期内的租金收益，致使二手写字楼成交量走势和一手写字楼成交量走势呈反向增长；一手写字楼成交均价 59141 元/ 平方米，同比微跌 0.22%；二手写字楼成交单价约 50996 元/平方米，同比上涨 4.05%，从月度看，成交均价呈现结构性震荡下滑态势，今年上半年成交价格仍然维持在去年底的水平，信贷市场利率的攀升可能给未来价格上行构成压力。 2018 年上半年国内经济稳中向好，GDP 同比增长 6.8%；深圳经济运行平稳，新兴产业成为经济增长新引擎；货币及信贷市场方面，6 月份 M2 同比增 8%，创历史新低，全国首套房贷利率 5.64%，连续上涨 18 个月；楼市调控方面，深圳坚持调控不放松，保持房价稳定。 一、 宏观环境分析：经济稳中向好，房贷利率持续攀升 1.1 国内经济保持稳定增长 上半年，国内经济保持稳定增长，我国国内生产总值为 418961 亿元，按可比价格计算，同比增长 6.8%，比上年同期小幅回落 0.1 个百分点，继续保持了稳定增长。其中，第一产业增加值 22087 亿元，同比增长 3.2%，比上年同期回落 0.3 个百分点；第二产业增加值 169299 亿元，同比增长 6.1%，比上年同期回落 0.3 个百分点；第三产业增加值 227576 亿元，同比增长 7.6%，比上年同期回落 0.1 个百分点。 图 1-1 深圳 GDP 及其增速走势图（2012-2018 年） 9709 6.8 % % 7.8 0.0 % % 2.0 4.0 % 6.0 % 8.0 % % 10.0 % 12.0 0 5000 10000 15000 20000 25000 1201 1202 1203 1204 1301 1302 1303 1304 1401 1402 1403 1404 1501 1502 1503 1504 1601 1602 1603 1604 1701 1702 1703 1704 1801 1802 深圳 GDP( 亿元 ) 全国增速 深圳增速 数据来源：中原智商 1.2 深圳总体经济运行平稳 2018 年 6 月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为 51.5%，比上月回落 0.4 个百 分点，仍高于上半年均值 0.2 个百分点，制造业总体继续保持扩张态势。 图 1-2 国内制造业 PMI 指数走势图（2018 年） 1.3 M2 同比增 8%，创历史新低 6 月末，广义货币(M2)余额 177.02 万亿元,同比增长 8%，增速分别比上月末和上年 同期低 0.3 个和 1.1 个百分点;狭义货币(M1)余额 54.39 万亿元,同比增长 6.6%，增速比上月末高 0.6 个百分点，比上年同期低 8.4 个百分点;流通中货币(M0)余额 6.96 万亿元，同比增长 3.9%。上半年净回笼现金 1056 亿元。图 1-3 M2 增速走势月度变化（2017-2018 年） 数据来源：中原智商 1.4 首套房贷利率连涨 18 月 6 月首套房贷款平均利率为 5.64%，相当于基准利率 1.151 倍，环比 5 月上升 0.71%; 同比去年 6 月首套房贷利率 4.89%，上升 15.34%。这已是自 2017 年 1 月以来连续 18 个月上涨。 首付比例方面，全国 533 家银行分(支)行中首套首付两成的占比 3.75%，首付三成的银行占比 78.05%;二套房执行首付四成的 183 家，较上月新增 3 家，执行五成、六成、七成、八成的银行分别为 93 家、96 家、58 家、31 家。 图 1-4 全国首套房贷利率走势月度变化（2017-2018 年） % 5.36 5.38 % 5.43 % 5.46 % 5.51 % 5.56 % 5.60 % 5.64 %