中原-东莞卧龙山花园项目开发策略研判-88ppt.ppt

区域竞争结论： 从区域范围来看，区域内项目的主要竞争项目为蓝山锦湾，但高档项目客户群体分布广泛，竞争项目不能只限制在区域范围内，还需要扩展到周边镇区甚至整个东莞市场。 项目分析 项目存在的问题 小区入口形象不佳； 售楼现场包装档次感不强； 售楼中心功能单一，缺少豪宅营销环境氛围的营造； 无宅前庭园绿化，领域感不强、私密性较差； 部分组团内园林植物物种单一，景观造景手法呆板； 案名与项目目档次不匹配，不利项目推广； 物业管理还未走入正轨，存在着车辆乱停、装修管理不严等现象； 东深河整治尚未完成。 光大天骄峰景 万科松山湖一号 总占地面积： 约13.3万平方米 总建筑面积： 约7.7万平方米 容积率：0.58 一期房型面积：约140-320平方米，一套约665平方米楼王 一期物业形态：临湖联排别墅/独栋别墅 二期房型面积：约140-235平方米 二期物业形态：临湖联排、双拼别墅 豪宅在新的市场冲击下,也难以支撑价格底线 从上述项目价格和成交量走势可以看出，豪宅房地产市场在国家宏观调控下，也无法逾越价格下跌的趋势。市场不再是2007年上半的疯狂的购房时代，无论是普通住宅还是豪宅投资客户全部撤离，自住型客户观望的情绪非常深厚。 　　市场价格持续下跌，供需比严重失衡，市场从卖方市场向买市场转变，已成近期为不可逆转的事实。 客层描述 对物质需求 对居住环境有非常高的要求，具有山水情怀，向往与自然和谐对话、依山畔水而居的生活境界 对住宅面积主张“豪华、舒适”，对于他们过道不再是过道，而是过厅； 对住宅和整体社区的功能度有着非常高的要求。 …… 精神的需求 他们有车也有房，有着丰厚的收入，属于社会中的上层阶级。在事业的颠峰期，同时期盼生活也能高人一等，做生活的领袖； 洋化取向，心理上倾向具有强势的西方文化 人以群分，物以类聚，他们有着自己固定的生活圈,只与自己身份相匹配的人交往； 身份标签 希望获取与其财富相匹配的居住和生活之所，期望居所能体现其身份、地位和社会价值。 消费者心目中理想的豪宅形态 与深圳豪宅区的中原二、三级市场联动 　　中原在华侨城、红树湾、观澜和平湖等深圳豪宅区拥有上百间三级地铺，代理了数十个豪宅项目，拥有2000多名销售人员。通过项目转介、推介的方式，让他们成为项目在深圳宣传窗口和销售中坚力量。 香港客户的拓展 中原在香港发展根植三十载，掌握着丰富的香港客户资料。为本项目的香港客户的拓展提供了巨大的客户数据库，有效的保证推广的有效性。 酒店客户资源挖掘 利用樟木头三正半山酒店、唐厦三正半山酒店、莲湖度假村、东方娱乐城等高端客户资源进行销售。推介销售 利用贵公司内部员工，外部高端合作单位等人脉资源进行项目推介。通过给予一定的奖励的形式，吸引发展相关人员成为项目的“编外销售精英”，从而组成一支规划庞大的销售团队。 已成交的两百多户业主是项目最好的推销者 　　利用项目已成交的客户资源，形成良好的项目口碑，通过各种宣手段和活动让一期业主带动亲友置业，将一期的社区文化活动与二期活动相结合起来。 F — Features 项目的特征 A — Advantages 项目特征与竞争楼盘比较的优势 B — Benefit 项目的优势带给客户的利益 形象定位 中央豪门，君林天下 项目的特征：中央－项目雄据于优越城市中央 项目特征与竞争楼盘比较的优势：君林－项目三面环山，绿树环绕 项目的优势带给客户的利益：彰显颠峰生活，表现稀缺资源的占有，描绘绿色生态生活方式 案名 一个响亮而有内涵的名字，将给初使的人们最深的记忆！ 一个项目好的名称的将给居住者带来身份感！ 现推广名“卧龙山花园”不具有传达项目高品质的内涵。因此，在下一阶段的推广中应淡化项目案名，突出组团名、后缀名。 组团名： 峻弦，“峻”寄意“峻宇彫墙 ”，象征居处豪华奢侈，高人一等的优越地位。“弦”即动人心弦的乐意，喻意高脱俗意境； 天玺：喻意在玉之上，天成之作，世间矜贵罕有佳品。 备注：卧龙山花园，花园二字给人普通住宅项目的感觉。 公关活动策略 活动主线：俱乐部生活 通过举办一系列有文化、有内涵的顶级社交、文化、商务交流活动，为项目客户既俱乐部会员提供无与伦比的社交平台，彰显高贵典雅社区形象； “谈笑有鸿儒，往来无白丁”与豪宅相匹配自然是显赫的身份与地位，而项目俱乐部生活正是为这个特定阶层的“圈子”量身定制，打造世界品质俱乐部生活。 项目引爆活动 大型汶川慈善拍卖会 　　阿基米德说过：“给我一个支点，我可以撬起整个地球！”，中原人说：“如果卧龙山花园是个地球，我们要做的就是寻找撬动它的支点！”而本次的拍卖活动可以说就是一个很好的支点，或许它会花