湖北仙桃翔球广场前期策划提案（166页）讲义资料.ppt

翔球广场前期策划提案;第一部分 市场研究;项目印象一：仙桃经济呈稳步快速增长趋势2011年完成地区生产总值（GDP）达378.5亿元，财政总收入21.6亿元，经济总量继续位居全省县市之首，这也是仙桃经济总量连续二十多年位居全省县市之首。;城市背景：规划形成“一轴两片两心”，发展南城、城北两城区;项目印象二：项目板块现阶段状况;内部条件：地势平坦、无拆迁风险;仙桃总体市场：仙桃房地产市场正步入快速发展阶段;仙桃总体市场：仙桃房地产市场收支良好;仙桃总体市场：仙桃房地产市场供求比分析;仙桃总体市场：住宅市场成交均价分析;仙桃总体市场总结;仙桃城东住宅市场供给总体特征;合基融创观点;项目印象三：仙桃商圈，将进入多中心大商业竞争格局状态;;① 商店经营的商品类型：日用品店商圈范围小；服装等选购品商店范围较大；电器音响等高档耐用品店商圈范围最大 ② 商店经营的规模：商品品种和服务种类随规模扩大而增加，因此经营规模越大商圈越大；但是二者不成同比例增加，且规模增大到一定程度，商圈范围不再扩大 ③ 竞争商店的地理位置：竞争双方距离越远，商圈范围越大；当双方距离很近时，每家商店的商圈不因竞争而减小，反而因形成的商店群而扩大各自的商圈范围 ④ 商店的促销活动 ⑤ 交通条件;按经营业种分类;按商圈规模分类;合基融创观点;合基融创观点;项目印象四：专业市场商业地产;合基融创观点;项目印象五：商业地产投资客户群研究;2、购房目的调查;4、经营业态分类调查 ;5、承受商铺单价分析 ;6、消费者承受商铺总价调查;第二部分 业态定位及规划研究;理 念;开发理念;项目定位分析;1、项目周边环境;2、项目优势分析;3、项目劣势分析; 4、项目机会点分析;项目业态定位;食杂店;便利店;便利店;便利店;便利店;便利店;便利店;便利店;便利店;便利店;便利店;便利店;突出市场的地理位置，与豪布斯卡形成差异化，以“时尚生活馆（生活中心）概念”来提升市场的商业价值;商业类型定位;;优势条件下允许项目 引进顶级档次的品牌商业;项目整体定位 国际品质的精品项目 精品购物、??级酒店、精品公寓;经营模式定位;项目商业布局及产品规划研究;商业规划原则;;租金水平;;;;;商业氛围营造——灯光工程;广场喷泉景观打造是项目的特色亮点 也须注意户外广告位 街头休息座位等细节 ;五星级酒店市场定位及产品规划建议;超五星级酒店案例研究;我们通过对具备全球影响力的超五星级酒店案例的研究，寻求酒店成功运营的关键动因;大量的案例研究表明超星级酒店存在一定的共性特征，按照核心特色可归纳为以下八种类型;令人惊叹的奢华是酒店的最大特色，内部装饰以金色为主，极度奢侈为酒店的核心主题;超豪华的客房装饰与美丽的波斯湾相映成趣，使顾客在体验奢华之余尽享自然本色;高度个性化的顶级服务，带给顾客有如阿拉伯油王般的极度奢侈;帆船酒店——已不仅仅是阿拉伯人奢侈的象征 ——更是一件令世人瞻仰膜拜的艺术品; 在目前项目所处的市场环境下，要开拓本项目的辐射力，必须找准定位、做出特色。从而，要求我们必须充分研究细分市场，在商业内涵上推陈出新。在项目早期规划的基础上，进一步深化项目的商务休闲、主题娱乐的贵族领域受众印象。 本次报告将以项目的市场综合态势为分析基础，依照项目的早期规划并结合目前的市场环境，对项目进行定位升级！为项目的启动并成功运作打下基础。 ;本报告的技术思路;一是：本项目是否具有商业营运成功的市场基础？二是：怎样实现项目利益的最大化及如何保证项目的快速收益？;仙桃作为湖北经济走廊上的几何核心位置，优越的地理位置、快速的经济发展、强大的对外辐射力，以及周边区域庞大的消费群体需要发达的酒店业进行配套服务。;五星级标准酒店 + 特色商业步行街 ;全新升级演绎： 打造仙桃南区首家五星级 ;项目形象定位;项目功能定位;1、基础功能——商务服务 酒店的传统功能项目，是项目依附所在的基础 也是体现酒店档次的关键 主营项目有： 中高档商务客房、中西餐厅，配套项目有风情咖啡厅、特色小食堂、高级商务中心、现代商务会议中心（含大、中、小型会议厅,兼具小型会展功能），配套项目有银行代办处、精品专卖店、公共休息厅等。;2、主题功能——休闲娱乐 本项目概念化、特色化功能的关键体现 是项目酒店部分实现效益的关键 同时也是本项目酒店部分经营亮点所在 主营项目有： 大型歌舞演绎厅、中型DISCO厅、中高档KTV包房、风情酒吧、桑拿健康中心（含大型生态水疗馆、健身房、按摩理疗室等）、沐足中心，配套项目有美容SPA、棋牌室、台球等。;3、配套功能——特色餐饮 是项目主题功能定位的补充体现之一； 是配合