天津花样年喜年广场整体营销推广策略汇报（203P）幻灯片资料.ppt

花样年喜年广场;一、大势阅读;政府调控的决心从未改变，也不会救市； 王石放言，做最坏打算调整过冬； 柳传志、马云等也呼吁准备过冬； ……; ▲ 2008年上半年，几大一线城市楼市下跌的消息陆续传来，楼市低迷状持续，互受影响，天津楼市也受到“大气候”的影响而降温。 ▲ 京沪穗深四大一线城市楼市正在发生深刻变化，这种变化是近两年来从未有过的。之前两年内，涨价是楼市始终不变的主旋律，偶尔楼市滞销的现象背后是开发商的捂盘和购房者的恐慌。但时至今日，四大城市严重的交易量萎缩已成事实：以深圳为例，其同比交易量下降高达56.8%！一线城市延续平淡下滑的发展态势。 ▲ 正是在此种情况下，天津作为二线城市的发展空间以及抗风险能力可能大于一线城市，上半年一线城市土地市场不断出现流拍的现象，而正处楼市成长期的天津，1～4月没有流标现象发生，土地市场依然吸引众多开发商的目光。 ▲ 投资者和开发商纷纷看好正在兴起的天津，开发热潮不断加强。未来天津的房地产增长速度会高于现有的一线城市，并会尽快加入到一线城市的行列中。; 房地产有周期性“U”形走势，现阶段可以看成是“U”形的下行 区间，但对未来市场我们坚决持谨慎乐观的态度，原因如下： ● 2008年是房地产的“政策落实年”，短期内预计针对房地产的调控政策不会如前两年频繁，再出现毁灭性的政策； ● 市场刚性需求并没有减弱，天津市场成交量有望借助奥运契机获得转机，使观望情绪降低，实现新一轮的购买热潮； ● 由于前阶段土地价格较高以及原材料等成本上涨，本阶段预计住宅价格下调空间不大，但其回暖是一个长期的过程，转机预计在明年出现； ● 在CPI持续高位运行，股市频频探底的情况下，基于房地产的保值、增值性，可吸引到投资客，从而使资本回流房市。; 项目要寻找自身“防跌保值”的特点，应对淡市挑战 精装公寓类：价格回归市场，满足客户需求 LOFT公寓类：提升产品附加值，突出性价比 投资类：把握地段升值价值，维系投资客群，开辟自住客源渠道;二、目前可比楼盘分析;目前天津LOFT公寓可比楼盘分析;都市澜轩;都市澜轩的LOFT是市场中产品设计比较中庸的一个产品,入口处洗手间、西厨的高度为2.1米，楼板厚20厘米，卧室高2.2米。四梯一层共24户。总挑高4.5米，送一层16平米卧室，47.58平米87万，首付2成，单价约为18000元/平米。 项目现场的人流较少，客户较认同项目的体北地段，对项目的装修标准较认同。来访的客户以自住客较多。有客户提出洗手间正对厨房，有悖风水。 项目售价较高是客户反映较直接的，销售人员强化的是项目的稀缺地段、项目是7层带电梯的多层及周边的配套，地价成本较高。;都市澜轩VS喜年广场 区域：卫津南路的整体区域稍高于梅江南 环境：周边生态环境与本案不相上下 配套：整体配套比本案丰富，生活方便 交通：目前的交通状况好于本案 规模：共2栋楼低于本案 层高：4.5米低于本案4.8米 建筑形态：7层电梯房不如本案20层电梯房视野好 车位：少于本案 会所：没有会所，劣于本案 付款：首付两成，优于本案5成10年 品牌：翔隆顺泰低于花样年 物业费：4元与本案不相上下 升值空间：小于本案;结论：;城上城;城上城;上城豪苑VS喜年广场 区域：区域价值高于本案 环境：周边环境好于本案 配套：整体配套比本案丰富，生活方便 交通：目前的交通状况好于本案 规模：整体规模大于本案，但LOFT只有两栋楼 层高：4.8米与本案相同 建筑形态：20层电梯房与本案19层、20层电梯房区别不大 车位：地下两层车位大于本案900个车位 会所：会所富丽堂皇，比本案略高一筹 付款：与本案5成10年相同 品牌：香港中新在天津影响力高于花样年 物业费：比本案略低 升值空间：应该比本案稍快;结 论：;金盛国际;金盛国际;金盛国际VS喜年广场 区域：整体区域价值略高于本案 环境：周边生态环境不如本案 配套：整体配套比本案丰富，生活方便 交通：目前双地铁的交通状况好于本案 规模：与本案不相上下 层高：4.36米低于本案4.8米 建筑形态：19、23层电梯房与本案20层电梯房伯仲之间 车位：少于本案 会所：没有会所，劣于本案 付款：首付可两成，70年产权，优于本案5成10年 品牌：上海金润低于花样年 物业费：低于本案 户口教育：可转户口，优于本案 升值空间：地铁上盖优于本案;结论：;梅江区域小户型主要对手分析;第6田园-小户精装公寓;泓泽印象-首付9万的跃式公寓;富力津门湖-克拉公馆;富力津门湖-克拉公馆;松江-水岸江南;一、梅江市场的小户型的供应才刚刚开始;梅江富人区的区域形象价值、区域惟一的loft小户创意生活与低总价是本案突破外围市场的杀手锏，有特色的户型设计与产品利益点是截留区域客户的重量武器。;PART2;一、系出名门;花样年集团