天津中新生态城美林园暨别墅项目营销诊断报告91p幻灯片资料.pptVIP

关键问题梳理-项目本体价值-户型 销售工具：楼书、户型图、 一、直观对比本案在户型图的制作材质偏差、效果图干涩、空间利用不合理 二、因此，建议重新制作销售工具，要求材质较好，效果图渲染到位，背面置业计划改为项目logo标志，主题强化，突出品牌价值。 关键问题梳理-整合营销-解决方案 外展场 一、同区域项目半数以上拥有外展场，从客户市场竞争的角度，以及我们项目本体并不占优势的情况下，建议也开设外展场，扩大销售渠道。 二、“走 出去”变被动营销为主动营销。 -----客户需要被推广、被引导 关键问题梳理-整合营销-解决方案 一、区域内只有本案销售处是临时搭建，公司形象受损，影响营销效率，谈何竞争？建议重建售楼处。 二、通过对世茂售楼处的分析观察，不建议在此方面与其竞争，首先，失去先机，其次无法超越。毫无价值，加大投资风险，预期也未知。 三、物极必反，同类项目一味推广环保节能理念，客户视听疲劳，因此我们在重建售楼处的同时加入文化元素，在理性诉求的基础上满足客户感性诉求的需要,最终达到成交目的。 售楼处 -----唯一目标“成交” 方案内容：强强联合，与奔驰、宝马汽车高端汽车旗舰店，高端客户资源共享，由双方销售现场直接传达一体游试驾建议，执行为硬性规定，当然买车客户可以选择只游览生态城，了解新型环保科技城市。 方案重点分析：“客户试驾+生态城+本案项目一体游” 方案依据：生态城区域属高端产品聚集地， 与高端豪车同属高端产品行业，与环保品牌 汽车理念也不谋而合。 关键问题梳理-整合营销-解决方案 客户试驾路线：路程约16公里45分钟车程 中生大道 中新大道 美林园 分析总结：通过试驾看房计划，不仅缩减房车成本，同时扩大高端客户渠道，与汽车客户资源捆绑，共同创造营销资源共享的平台。 关键问题梳理-整合营销-解决方案 重点项目分析——联发滨海琴墅——D1户型（总建面306平米，地上部分218平米） 地下室 一层 区域市场分析-别墅 二层 三层 重点项目分析——联发滨海琴墅——D1户型（总建面306平米，地上部分218平米） 区域市场分析-别墅 重点项目分析——联发滨海琴墅——E1户型(总建面271平米，地上部分186平米） 地下室 一层81平米 区域市场分析-别墅 二层58平米 三层47平米 重点项目分析——联发滨海琴墅——E1户型(总建面271平米，地上部分186平米） 区域市场分析-别墅 重点项目分析——联发滨海琴墅——E2户型（总建面273平米，地上部分188平米） 地下室85平米 一层83平米 区域市场分析-别墅 二层58平米 三层47平米 重点项目分析——联发滨海琴墅——E2户型（总建面273平米，地上部分188平米） 区域市场分析-别墅 区域市场总结-住宅-共性价值 1、区域生态先进性：环保材料、太阳能利用、架高层及停车入库等 2、配套价值：商业，医疗，教育等 3、区域规划的国家战略背景和滨海新区的经济发展动力 区域市场总结-住宅-个性价值 嘉铭红树湾 季景华庭 万通 新新家园 万科锦庐 中房天和園 世茂 湿地公元 景杉 远雄兰苑 美林园 建筑 形态 小高层/高层 小高层/高层 洋房/高层 洋房/高层 洋房/ 小高层/高层 双拼/联排 /小高层 小高层/高层 联排/ 小高层/高层 小高层/高层 户型 两居/三居 一居/ 两居/三居 两居/三居/ 四居 两居/三居 两居/三居/ 五居 一居/ 两居/三居 /四居 两居/三居 /四居 一居/ 两居/三居 两居/三居/ 四居/五居 园林 绿地穿插其间，错落有致，绿化率达到40% 低密居所，绿化率高达45%，环境怡人 地块平坦，呈长方形布局，绿化率40% 舒适，节能，环保，低碳生态环境，绿化率40% 花园式洋房，人文景观显著绿化率40.5% 创新湿地生态园林 水景宜人，45%高绿化率，天津生态城绿色建筑评估标准（GBES）的银奖级标准 国际化高标准的节能、舒适、环保、人性化设计理念和建造科技，绿化率44.2% 超高绿化率50%采用“中循环——合院里坊”的设计原理，将建筑与自然有机结合，形成一个个生态绿院 地中海建筑风格，低密居所，错落有致，绿化率40% 售楼处 现场 现场房车 现场 现场 现场 现场 在建 现场临建 外展场 外展场 外展场 外展场 外展场 外展场 样板间 暂无 有，一般 暂无 有，较好 有，一般 有，较好 有，较好 暂无 暂无 营销 目前区域内项目均为常规营销，其中新新家园和景杉包装比较成功；世茂和吉宝项目的售楼处最原有规模；万科和天房项目的售楼处生活感强。 均价 11800元/平米 12000元/平米 12500元/平米 13500元/平米 12000-20000元/平米（洋房） 11600元/平米 12000元/平米 12500元/平米 12500元/