房产买卖居间合同中“跳单”行为研究-法律专业论文.docxVIP

The study of “Jump List “Behavior on the real estate sale and purchase intermediary contract A Dissertation Submitted to the Graduate School of Henan University in Partial Fulfillment of the Requirements for the Degree of Master of Law By Liu Ying Supervisor: Prof. Wang Mingsuo May, 2015 摘 要 近年来，随着房地产市场的不断发展，房产中介机构在房产交易市场的重要媒介作 用也愈发显现出来，房产中介机构已经成为房产交易市场举足轻重的一部分，房地产市 场与房产中介机构相互作用，相互影响，房产中介机构自身的发展也能推动房地产市场 的发展。但是，在房地产市场不断发展进步的今天，房产中介市场的发展还不能完全赶 上房地产市场发展的步伐，中介机构与委托人之间的矛盾不断出现，特别是“跳单”纠 纷不断产生，影响了房产中介市场的发展。目前，针对“跳单”纠纷，只有 2011 年最 高院发布的 1 号指导性案例--上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，指 导性案例仅为“跳单”纠纷的解决提供方向，并不能完全解决“跳单”纠纷。而且，在 实践中，司法审判不统一，这些问题引起了笔者的思考，纠纷的解决离不开对主要矛盾 的准确把握，所以本文将对房产买卖居间合同中的“跳单”行为进行研究。 第一部分，概述“跳单”行为。通过分析有些学者的观点概括出“跳单”的定义： 委托人为购买房屋与房产中介机构签订居间合同，约定由中介机构提供居间服务以达到 购买或出售房屋目标，目标达成后，由委托人向提供居间服务的中介机构支付合同约定 的居间报酬，但是，委托人为逃避向该中介机构支付居间费用而选择与房屋所有权人私 下交易或者另选中介机构达成交易。事实上,交易的达成是利用了原中介机构提供的房 源信息、订约机会，委托人的此种行为被称为“跳单”。然后列举其特征和表现形式， 特征：存在居间合同关系、是委托人有意识的行为、是违反合同义务的行为、是侵害债 权的行为，形式：半跳、全跳、隐跳。进而分析“跳单”行为因价格、朋友关系而出现， 准确把握“跳单”行为产生的深层原因：委托人法律意识不够高、中介机构未尽力履行 居间义务、中介市场恶性价格竞争，以及带来的败诉、行业恶性竞争、安全交易风险增 大等风险。接下来分析“跳单”行为的法律属性，从行为侵害的后果是居间人的债权利 益、违法性质是违约行为、主体是居间合同委托人以及主观过错是故意四个方面全面分 析，得出“跳单”行为是违约行为的结论。 第二部分，“跳单”行为的法律属性及其认定。委托人与中介机构之间存在有效的 委托协议、中介机构积极履行居间义务、委托人利用了中介机构的居间服务信息、委托 人为逃避支付居间报酬以及委托人与第三人达成房产交易等五个方面可作为“跳单”行 为的认定标准。 第三部分，禁止“跳单”条款的效力。禁止“跳单”条款，是指房产居间中介机构 提供的格式条款，其中有禁止委托人的“跳单”行为，还有出现“跳单”行为时委托人 要承担违约金或全部佣金的责任。通过市场交易习惯和意思自治阐述禁止“跳单”条款 有效，通过委托人任意解除权的排除以及责任的加重阐述禁止“跳单”条款无效。 第四部分，通过居间报酬请求权、违约赔偿请求权、必要费用请求权三方面分析“跳 单”行为相关费用请求权，并通过分析居间行为与缔约结果有因果关系、居间人完全履 行居间义务、房屋买卖合同合法有效，阐述居间报酬请求权。 第五部分，“跳单”行为的防范。通过规范房产中介服务合同、确定居间报酬标准、 构建交易诚信机制、建立房源共享机制，完善房地产经纪行业规范，防范“跳单”行为。 关键词：居间合同，居间报酬，违约 ABSTRACT In recent years, with the continuous development of the real estate market, Real estate agencies are playing an important media role in the real estate market apparently. And it has become a significant part of the real estate market. The real estate agency and the market interact ,affect each other mutually. The self development of real estate