房地产项目公司的法律规制-经济法学专业论文.docxVIP

独 创 性 声 明 本人郑重声明：所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工 作及取得研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得宁波 大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同 志对本研究所做的任何贡献均已在论文中做了明确的说明并表示了谢 意。 若有不实之处，本人愿意承担相关法律责任。 签名： 日期： 关于论文使用授权的声明 本人完全了解宁波大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校 有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论 文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 （保密的论文在解密后应遵循此规定） 签名： 导师签名： 日期： 房地产项目公司的法律规制 摘 要 房地产项 目公司 一般 为有限责 任公司 ，是 房地产开 发企业 的一 种特殊形 式， 受公司法 调整。 不过 ，由于房 地产项 目公 司的特殊 性使其 需要 特殊的法 律规制 ， 以切实保 障购房 人的 合法权益 ，使我 国的 房地产业 健康发 展。本文对房 地产项 目 公司的法 律规制 问题 进行了系 统而深 入的 研究，并 由具有 内在 逻辑联系 的四个 部 分组成。 第一部分 对房地 产项 目公司的 含义和 特点 进行了分 析。从 房地 产开发的 性质 和项目公 司的特 点来 看，房地 产项目 公司 是指为特 定的房 地产 开发项目 而成立 的 具有一定 房地产 开发 资质的法 人组织 ，具 有经营范 围特 定 性、存续时间 有限性 等 特点。房 地产项 目公 司的优势 在于其 对公 司股东的 风险具 有隔 离功能和 便于地 方 政府征税 ，但弊 病也 是客观存 在的，即不 利于房屋 质量责 任的 落实，不 利于购 房 人利益的 保护。 第二部分 阐述了 我国 房地产项 目公司 法律 规制现状 。我国 在行 业准入方 面对 房地产项 目公司 有严 格的资质 要求，并要 求有第三 方企业 提供 连带责任 担保；在 公司经营 方面有 保修 期限和投 保工程 质量 险的要求 。但目 前还 缺乏对房 地产项 目 公司退出 的特殊 规制 ，只能适 用有限 责任 公司普遍 适用的 法律 制度，也 没有对 股 东责任的 特殊规 定， 只能适用 公司法 上股 东责任的 相关规 定。 第三部分 对我国 房地 产项目公 司法律 规制 中存在的 问题进 行了 论证。我 国对 于 房 地 产 项 目 公 司 虽 有 严 格 的 开 发 资 质 的 要 求 ， 但 是 暂 定 资 质 却 成 为 一 个 “ 后 门 ”， 为 堵 住 暂 定 资 质 的 “ 后 门 ” 而 引 入 的 第 三 方 企 业 连 带 责 任 担 保 ， 其 担 保 能 力和效力 却存有 争议 ；虽有房 屋质量 保修 要求，但 保修期 限过 于短暂且 保修资 金 未能全面 落实；虽推 行了建筑 工程质 量保 险，但因 该保险 非强 制性而一 直未能 落 实。此外 ，由于 缺乏 对房地产 项目公 司退 出的特殊 规制，要求 其承担责 任困难 重 重，公司 借此逃 避责 任。股东 有限责 任的 滥用和股 东采取 不清 算的方式 逃避责 任， 使得股东 侵害购 房人 利益的现 象 频发 。 第四部分 着重探 讨了 我国房地 产项目 公司 法律规制 所存在 问题 的解决对 策。 通过减少 房地产 项目 公司数量 、强化 第三 方企业的 履约担 保能 力、延长 企业保 修 责任和强 制推行 建筑 工程质量 保险等 措施 ，可以使 得相关 法律 规制更加 完善。此 I 外，还应 引入公 司终 止后业务 转让制 度、社会责任 保障基 金制 度等来建 立房地 产 项目公司 的退出 制度 。股东作 为房地 产项 目公司制 度的最 大受 益者，应 明确要 求 其承担房 屋质量 责任 ，这可以 通过但 对其 适用公司 法人人 格否 认制度来 实现。 关键词：房 地产项 目 公司， 房地产 开发 企业， 购房人 ， 房屋质量 责任 II The Legal Regulation of the Real Estate Project Company Abstract Real estate project company is a special form of the real estate development company, which is generally limited liability company and regulated by company law. Due to it’s special nature, real estate proj