江阴金属材料市场项目营销策划报告96P教学文稿.pptVIP

VI表现： 精准有效的价格策略关系到项目的销售业绩 价格建议： 租金水平 2000年 2009年 年平均增幅 一楼 0.98 2.94 12.98% 二楼 0.87 1.47 7.23% 三楼 0.51 0.81 5.36% 扩建项目为5层建筑，根据商业规律3层以上商业租金降幅较少，基本持平，暂按3层租金的85%计算，项目现阶段平均租金为1.32元/平方米/日。 按照一般投资要求8%的投资回报计算项目商业价值为6023元/平方米 按照最低回报要求6%（5年以上人民币贷款基准利率5.94%）计算项目商业价值为8030元/平方米 按照同样的方法计算，一二层商铺的价格下限为10038元/平方米，价格上限为13383元/平方米 考虑到本项目为原址重建，现阶段租金水平可以反应实际商业价值，以租金回报为计算的方法，进行租金评定最为合理。 整体销售均价为8000元/平米 一~二层建议销售均价为13000元/平米， 其中：一层销售均价15000元/平米， 二层销售均价11000元/平米 三~五层销售均价为6000元/平米 通过租金回报法计算，中原建议： 价格执行： 认购优惠，在内部认购阶段，给予客户一定程度的优惠，争取更多客源，形 成无形效益； 适当提价，在项目形成一定知名度后，售价可逐渐小幅递增，逐渐上扬； 持续提价，当项目出现热销，提价是大势所趋，及时提价能取得更大的收益； 项目提价后，加大对老客户的宣传，告知他们已购商铺升值，通过他们的口 碑传播吸引更多的投资者购买。 优惠让利，当项目到了尾盘阶段，剩余的铺位因各种原因不受消费者欢迎，因 此在销售价格上给予一定优惠，以利全盘销售成功。 产品定位——江阴最具投资潜力的专业市场 形象定位——领旗江阴，财聚天下 价格定位——均价8000元/平米 采用何种推售方式？ 如何对项目进行推广？ 市场环境综述 营销推广策略 目标客户分析 项目定位分析 区域市场研判 营销重点 1、通过市场引导和挤压手段，使经营户转租为购。 2、确保不同楼层、不同区位的商铺都能顺利去化。 3、使项目始终保持市场关注度，持续热销。 4、主动营销，积极发掘客户资源 市场现状 项目一期正式经营已经近2年，市场一层整体入住率达到60%，其中外街入住率最高，内街入住率较低。 销售情况 由于一期大部分于07年销售，由于取消投资回报08、09年项目销售较为缓慢，月均成交4套 、145万元、330平方米。 区域环境足以支撑 项目开发具备地利优势 市场环境综述 目标客户分析 竞争个案分析 项目定位分析 营销推广策略 客户问卷调查及结果 【研究目的】 【研究方案】 调查方法：入户访问 调查时间：09年7月27日－7月30日 调查地点：江阴金属交易市场、青阳钢材市场、瑞尔达钢材市场 有效样本量：回收问卷128份，有效问卷114份 其中江阴金属交易市场64份 青阳钢材市场、瑞尔达钢材市场50份 统计软件：SPSS 通过消费者访问，了解钢材市场经营户对于江阴金属交易市场二期交易中心的的认知度和接受度，为本项目产品定位提供详实的数据支撑。 通过对市场现状满意度调研，需找客户关注点，为项目后期提供可借鉴意见。 消费者调研 市场现有经营户——以老租户为主，近6成的经营户经营年限在5年以上 背景资料分析 现有营业面积情况——25-30平方米是主力面积，占到现有老市场的83.41% 媒体接触度——媒体接触前三位，亲戚朋友介绍、户外广告、报纸 市场满意度高，主要满意满意方面集中在人气好、生意旺、货品全分别占到96.49%、88.60%、85.96%，可见成熟市场对于经营户有着较大的吸引力。 不满意因素集中在三大方面，费用、硬件条件、货运；其中硬件条件反应最为强烈，这也是经营户对市场嗜待升级的要求。 市场满意度调研——85%的经营户对于市场比较满意 样本量：114份 费用 硬件条件 货运 满意因素分析 不满意因素分析 注：其他包括（亲戚朋友都在此、住宅附近、不知道有别的钢材市场、调货比较方便） 市场满意度分析 市场满意度高，不满意集中在硬件方面，经营户有较大升级需求 样本量：114份 租赁意愿调研 购买意愿调研 购买用途调研 购买意愿层面市场内部购买意愿抗性主要集中在销售价格方面。 租赁意愿方面，现市场内租赁意愿比较强烈，部分外部市场经营户也有搬入意愿，主要看中本市场的人气和经营品牌，很多客户大都先前了解过本市场，后因一些问题未能进入，这一批客户是新建项目招商过程中是要重点争取的。 受电子或电话交易增多，