河北唐山天一紫御庄园营销案87P教学文稿.pptVIP

天一紫御庄园 营销案 聚成地产 4 一. 准确的市场研究与把控 二. 有效的宏观政策博弈 三. 项目与区域价值互建 四. 多元化市场与营销 成功销售的 大要素 7 5 五. 持续的客户资源驱动 六. 精细化营销全程操作 七. 专业的销售执行保障 成功销售的 大要素 7 6 一. 准确的市场研究与把控 区域市场界定 区域房地产市场分析 市场分析结论 7 考虑本项目位置特点，在进行现有住宅市场分析时，主要对本项目区域部分项目进行调研分析。 本项目区域的研究四至为东至卫国路沿线、西至学院路沿线、南至西山道沿线、北至北新道沿线。 基于本项目整体均价水平，针对性的选取市调项目，物业类型为高端商品住宅及区域内商业。 1.区域市场界定 说的 8 区域项目基本情况 名称 开盘时间 开盘价格 销售均价 销售周期 月均销售面积 月均销售量 装修情况 建筑形式 规模 元/平方米 元/平方米 月 平方米 套 平方米/户 金港国际 静园 10.9.28 7000 9648 8 / 13 毛坯 板式小高层 1064户 金港国际怡园 09.9.19 最低6100 / 1 16852 239 毛坯 塔楼 1073户 凤凰世嘉 08.4.26 9000 / / / / 毛坯 塔楼 491100 逸景阳光 11.09 毛坯 板式高层 27943 凤城国贸 11.10 毛坯 塔式高层 380000 2.区域房地产市场分析 9 受大势等诸多敏感因素影响，“拣便宜”的压价心态占主导 根据现行市场调查表明，预计2011唐山市场供应量在700万方左右，成交量预计在500万方左右， 整体市场供销竞争压力大 1】房地产政策从紧趋势逐渐明朗，11 年国家将继续促进楼市的平稳发展； 2】随着宏观调控的持续深入，投资需求比重将缩小。城市刚性需求经过09-10年的集中释放，2011年规模势必缩小。 3】供应市场的活跃，选择更加丰富，同时对价格更加敏感，成交的热度必然降低区域市场 4、竞争格局：大盘云集，品牌开发商大量入驻 区域市场供需分析 2.区域房地产市场分析 10 区域项目户型面积分析 区域项目的各类户型面积区间相差不大，造成区域市场产品同质化； 在营销过程中要通过多元化卖点放大多元需求。 2.区域房地产市场分析 11 项目名称 规划建筑规模 凤城国贸 380000平方米 逸景阳光 27943平方米 区域内待建项目 区域及周边潜在项目分析 2.区域房地产市场分析 项目周边即将启动项目将对于本项目有直接的影响 多数软性客户处于观望阶段，在寻求自己理想的家 12 3.市场分析结论 住宅市场相对稳健，现有项目的价格体系具有借鉴意义 市场二居、三居市场供需情况良好，一居相对供不应求 在经历了俩年销售速度拉升后，进入了销售放缓阶段 13 二. 有效的宏观政策博弈 政策走向研判 政策形式预测 政策目标及效果预估 项目营销对策 14 1.对今明两年政策走向的总体研判 去年底及今天初的政策寒冬，多数项目展开报复性上涨的反击战 受限购影响在北京天津等城市被强力打压的大量全国范围的刚性投资需求在唐山集中释放 唐山本地的刚性居住购房需求在市场环境的强力反弹下出现恐慌性消费 市场角度:报复性上涨投资需求转移恐慌性消费 唐山房地产近一二年的价格涨幅程度。 2012年 2011下半年 2011上半年 2010上半年 2010下半年 15 政治角度：中央政府高度重视 市民和舆论的压力将日益升级的全国房价大讨论提升到政治的高度 10年宏观调控造成相对失调的现状使政府面临新一轮公信力危机 中央政府的高度重视、全国日益加剧的国际范围关注使得新一轮调控迫在眉睫 中国国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议制定新国八条。 “二套房”首付提至6成，‘限购令’全面升级，‘一房一价’即将普及，5年内二手房转手营业税全额征收，更为重要的是落实地方政策问责制，使调控更到位。 温家宝强调“要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房，大力发展公共租赁住房 。 1.对今明两年政策走向的总体研判 16 明显信号 1月26日，国家发改委公布了《2011年房地产调控工作要点》。除继续重申增加普通商品住房及保障性住房供应、调控房价上涨过快外，还要加强税收征管，切实执行差别化住房信贷政策 ，建立健全约谈问责机制，坚持和强化舆论引导等已期通过以上方式来 搞好房地产市场宏观调控。 建设部住宅产业司司长在中国房地产形势报告会上，表示了今年调控的主要思路：当前最重要的任务是稳定市场预期，保持政策的连续性和平稳性。近期主要是继续完善各项措施进行调节，短期内可能采用一些行