沈阳融丰·水鏡閣前期营销策划方案(42页）幻灯片资料.pptVIP

融丰·水鏡閣 |融丰·水鏡閣|营销策划构想 二OO七年 一月 致沈阳融丰置业发展有限公司 1 市场如是说 市场分析/目标客群锁定 市场竞争与消费心理 E F 本项目 市场供给 1 市场如是说 保利百合花园 罗马假日 鑫丰国际 富雅豪临 新湖北国之春 巴塞罗那 周边供给114万平，已消化约40万平 项目名称 面积范围(㎡) 主力面积(㎡) 富雅豪临 71-178 90-110 新湖北国之春 50-135 90-110 罗马假日 * 80-120 * 80 保利百合花园 50-124 91-93 鑫丰国际 52-142 68、76、98 巴塞罗那 24-142 90、105 面积分析 1 市场如是说 面积跨度大，目标客群涵盖多个阶层 项目名称 户型比例 合计 一室 二室 三室 复式(跃层) 富雅豪临 8% 69% 22% 1% 1894户 新湖北国之春 10% 55% 30% 5% 1505户 * 罗马假日 52% 29% 19% － 334户 保利百合南园 15% 56% 29% － * 440户 鑫丰国际 － 70% 30% － 1626户 巴塞罗那 15% 46% 39% － 2516户 统计 11315户 户型分析 1 市场如是说 二室配比占据绝对主力 项目名称 主卧开间(米) 客厅开间(米) 富雅豪临 3.2-3.6 4.2-4.3 新湖北国之春 3.3-3.6 3.55-4.2 罗马假日 3.9 3.9-5.4 保利百合花园 3.3-3.4 3.8-4 鑫丰国际 3.3 3.9-4.2 巴塞罗那 3.3-3.6 3.9-4.5 开间设计 1 市场如是说 二室主卧3.3-3.4米 三室主卧3.6米 二室客厅3.9-4米 三室客厅4.2-4.5米 项目名称 主卧窗 客厅窗 富雅豪临 部分飘窗 270度转角窗 新湖北国之春 大部分飘窗 大部分落地、转角窗 罗马假日 普通窗 普通窗 保利百合花园 大部分飘窗、少量转角窗 大部分落地、转角窗 鑫丰国际 多层为飘窗、高层普通窗 部分高层为转角或飘窗 窗设计 1 市场如是说 卧室多为飘窗，客厅多为落地窗 销售价格 1 市场如是说 随工程进展，整体均价接近4500元 项目名称 均价 最高价 富雅豪临 4500 5700 新湖北国之春 4300 5500 罗马假日 * 4062 - 保利百合花园 4000 4900 鑫丰国际 4000 4550 巴塞罗那 * 4200 * 5000 项目名称 临街商业 富雅豪临 商业配套面积近5500㎡，约占总建面2%，为2层商业 新湖北国之春 沿云峰街一侧为2层商业，沿北一路一侧为1层商业 罗马假日 裙楼为4层商业 保利百合花园 沿北二东路一侧为3层、云峰街2层 鑫丰国际 沿北二路和云峰街一侧为2层商业，北侧虹桥路为1层商业 临街商业 1 市场如是说 临云峰街为2层商业 1 市场如是说 市场表现 客群不局限在铁西区，和平区、皇姑区人群增多 最高价超过5000元大关，铁西不乏实力客群 面积范围跨度大，面积配比多而全 产品设计雷同，主打景观或地铁，个性特征不突出 区域市场渐趋成熟，竞争范围渐趋扩大 2年中价格涨幅较大，市民逐渐接受每年500元的涨幅 人群锁定 （客户群年龄段分析） 1 市场如是说 前提： 有支付能力 有购买欲望 40-50岁构成了高端购买的主力人群 生活圈 1 市场如是说 20-30岁 30-45岁 45-55岁 事业圈 亲情圈 朋友圈 事业圈 亲情圈 朋友圈 事业圈 亲情圈 朋友圈 事业圈 亲情圈 朋友圈 生活圈失衡，期望和谐 1 市场如是说 李先生： 年龄：40-50岁 职业：律师/公务员/私企老板/职业经理人/教授… 收入：年薪12万 生意场 高峰期/应酬/迷失 家 庭 信任危机/代沟 朋友圈 淡出/孤独 生 理 亚健康 ED 力不从心 心 理 生不逢时/焦虑/贪念/怀旧 40-50群关键词 角色转换过程中的尴尬，是否能涅磐重生？ 心理健康投资与生理健康投资同样重要！ 1 市场如是说 市场机会 高端产品缺乏 特色产品缺乏 小而精 客群集中------高端 独特附加值----配套 人性化管理----物业 大而全 心理健康------理念 |长尾法则|告诉我们成功只因为先走了一步 |2-8定律|是不败的法则 找准了20%的人群，就能消化我们80%的产品 先行一步，就能创造出属于我们自己的USP 1 市场如是说 把握时机 市 场 接 受 度 时间 2 梦，愿望的达成 市场定位 是你收藏了她，还是她收藏了你！ 双向选择的博弈 马斯洛的礼物 生存需求 保障性 安全需求 私秘性 归属需求 舒适性 自尊需求 尊贵性 自我实现 生活de真义 水鏡閣 市场其他产品 2 市场定位