沈阳军辉瀚博地产道义项目物业发展定位报告(161p)知识讲稿.ppt

项目商业部分操作的SWOT分析 优势 区府规划项目，政府支持，对规划、招商和销售有利； 处于道义商贸中央居住区内，紧靠101国道、地铁2号沿线，有一定的交通便利； 101国道临街线长，具有商业价值极度发挥的本质； 沈阳北大学城在当地的综合消费实力雄厚； 本项目定位有高度，将跃出现有商业业态竞争范畴。 劣势 101国道路商业街全路段较长，长距离步行易引起疲惫； 全路段通车分割人流，人群难以两边“之”型互相走动； 两块地块相隔马路宽度较大（38米），比较难以形成较好的商业气氛； 101国道的车流量较大，路宽较大，在业态选择上会有一定限制。 项目商业部分操作的SWOT分析 机会 蒲河新城的发展契机，完善城市基础设施，大力发展商业并进行改造，并不断设立专业街区； 道义地区作为主要商贸居住区，还没有一条真正成规模的商业街区； 传统商业街统一规划不足，商品相对杂乱，业态的群体整合优势优待进一步挖掘； 传统商业街由于历史原因，街区整体形象有待提升； 传统商业街提供商业购物功能，而休闲、娱乐、饮食、商务等复合型功能非常薄弱； 传统商业难以统一管理，传统商业街多由个体私营多，难免出现“诸侯割据”的局面。 威胁 土地放量大，未来对各种类型的产权街铺供应剧烈增，给项目的销售和推广带来压力； 传统商业街具有历史底蕴，在市民心中形成传统的购物习惯； 传统商业街与新商业街比较，常具有交通区位优势； 传统商业街区规划在不断完善给新型商街的成长带来压力； 传统商业的文化层面在不断提升，对新商业街文化切入点的要求更高。 项目商业部分操作的SWOT分析 企业发展原则 凭借项目发展，树立企业品牌形象； 项目启动资金迅速回笼形成滚动开发状态； 资金运作周期灵活掌控； 土地价值利益最大化； 项目操作抗风险能力强； 可预留商业合作的机会。 本案商业部分市场研判结论 结合项目的操作方向以及各类商场的经营条件，针对便利店(精品店)、社区小型自选超市、百货商店、大型综合商场、购物中心（Shopping Mall）、仓储式商场等等，在本案的商业方向定位条件与基础方面基本吻合。但是对于大型百货商店、大型综合商场、购物中心（Shopping Mall）等类型商场，此类型商场的开发是属于高投资高回报的项目，同时也存在高风险性。 首先，资金运作风险 第二，市场判断风险 第三，经营操作风险 第四，招商管理风险 通过项目开发的SWOT分析，以及项目发展与企业发展原则相一致的前提，故此，对于本案商业部分的定位主要是：以服务于周边区域人口的便利店(精品店)、社区自选中小型超市等为主；建议对综合型商场的操作首先预留端口，选择更专业的合作伙伴进行共同操作。 本案商业部分市场研判结论 本案商业部分的大体发展方向是以零售业经营发展定位。 市场深度剖析研判小结 批发业 零售业 便利店(精品店) 社区小型自选超市 百货商店 大型综合商场 购物中心（Shopping Mall） 仓储式商场 业态类型归纳 发展条件不成熟，规避此类方式操作。 小结：本项目是一个社区商业和文化综合性的特色项目，其规模、资源都有相对的优势可以担当区域核心商业流通基地的角色。其建设和顺利的实施运营将改变当地传统落后的商业业态状况、改善经营环境、增强区域商业的辐射力。其规划和建设发展需要依托当地的发展环境潜力特点、引入先进的商业定位模式、利用区域定位资源的优势。项目的发展不但是该区域的居民消费，而且项目的开发和建设，将使居民消费观念、习惯和新城对区域定位资源寻找到一个输出交融的基地。由此，我们认为，本项目是区域商业的地标，是连接城市中心与区域性常住人口消费资源的纽带，代表当地的现代化商业特色，同时也引领道义新生活、新消费方式。 本案商业部分市场研判结论 针对本案的商业部分大体定位为零售业业态类型，并结合企业发展理念相一致，我们认为，本项目虽然优势众多，但面对道义区众多陆续出现的大型生活居住区的商业街、专业街、商城等大型商业项目的竞争，要成功运作，需从以下几个对项目的定位具有决定性作用的方面作进一步提升： 准·大·新·快·灵 准——指对本项目的商业定位要准确，从众多的商业项目中脱颖而出； 大——商业体量较大，需获规划竞争力，势头要大，涉及市场跨度要大，运作资金较大； 新——指本项目商业理念定位要新，商业建筑形式要创新，形象要新； 快——指本项目市场反应要快，资金回收要快，操作速度要快； 灵——是指本项目投资运作要有灵活性，提高对市场的灵敏度，强化风险规避能力。 本案商业部分市场研判结论 根据本案操作提升的五大原则，对本案商业部分的整体发展方向定位提议： 沈北新城首席多元化的文化主题零售消费场所 第二部分 项目核心定位策略  本项目商业部分开发理念 地产的竞争发展到今天，不