河北省南宫兴东心园项目前期提案（48页）幻灯片资料.pptVIP

融坤顾问 区域营销、强势 大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争。如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值”，需要做边界界定和区域营销。 ‘强势’是大盘营销的特色，大盘往往需要较常规高的营销费用，用于强势推广、特色概念深入人心、建立市场影响。强势有利于形成区域中心化与区域价值 。 启动期是项目立势、占位、概念传播、形成口碑传播的重要阶段，至关重要。 在各期开发过程中不断进行“脉冲式”的刺激，保证持续成功开发。 细节与人性化强调项目品质 建筑风格彰显独特气质 建筑风格与项目主题辉映 区内景观处处呼应主题 独有特点强势扩张 是公园有个家， 还是家里有个公园！ 南宫 兴东·心园前期提案 提报单位：融坤房产顾问 提报时间：2011年6月25日 项目区域解读 ◎冀南商贸重镇 区位优势明显 南宫市位于河北省南部，地处冀鲁豫三省交汇地带，因交通便利、商业繁荣、物产丰饶，而有“小北京”、“旱码头”、“金南宫”之誉。 全市总面积854平方公里，总人口46.8万。南宫素以 “河北棉花之乡”、“河北韭菜之乡”， “中国羊剪绒毛毡名城”而闻名全国。 南宫境内各类交通干线密集，青（岛）银（川）高速、大（庆）广（州）高速公路贯穿全境，106、308国道和邢德线在市区交汇，“京九”铁路纵贯南北，并建有三级货运站和四级客运站。即将建成的邢（台）德（州）高速、邯（郸）黄（骅）铁路也从城区穿过。 宏观市场概况 2010年南宫市经济保持较快增长。全年预计完成GDP61.6亿元，同比增长11%；财政收入1.6086亿元，增长13.9%；规模以上工业企业主营业收入80.2亿元，增长26%；工业增加值17.8亿元，增长25%；全社会固定资产投资73.1亿元，增长56.1%；城镇居民人均可支配收入1.1万元，增长12.1%；农民人均纯收入4468元，增长6.1%。 市场微观统计 城区现人均居住面积为32平米，每户按3.5人计，约80平米/每户。现有居民住宅绝大多数是自建平房，各企事业单位也没有自建的小区。 据调研南宫市居民平房换楼房的意向很大。 居民普遍认为楼房采暖、卫生、管理、舒适度更高。只是普遍的感觉收入水平不高，不能接受高房价，也普遍不愿意贷款购房。 另外，现在政府在老城区拆迁和改造上的宣传力度比较大，大多数居民都还寄希望于拆迁来改善居住环境。而现在居民大多数都居住在平房，加上外来人口寥寥无几，所以总市场容量要比实际数据大大缩水。 城市发展规划 城市向东 城市空间结构： “中心城市～中心镇～一般镇”三级城 镇体系。“一核三轴”的空间布局结 构，“一核”指市区，“三轴”指沿308 国道、106国道和邢德公路等主要公 路的三条城镇发展轴线。 城市规摸： 城市人口规模: 2010年为13.0万人， 2020年为20万人。 城市建设用地规模： 2010年14.29平方公里，人均109.92 平方米2020年21.98平方公里，人均 109.90平方米。 东开发区 市场项目概况 1、以市政府为核心的开发区板块，包括多层、小高层和高层等产品类型，该区域项目多为以中档楼盘； 2、 以群英湖为核心的群英湖板块，该区域以大型楼盘为主，多层、洋房、别墅等产品类型齐全； 3、位于城区南部的南部板块，以中小型楼盘为主，项目定位中端市场。 锦绣花园 天地名城 世恒新城 群英胡 宝成明郡 中景官邸 文景名苑 滨河人家 龙泽苑 梧桐人家 怡海花园 天地名门 天骄国际 金科凤凰城 群英湖板块 南部板块 本 案 市场调查与分析 项目名称 体量（㎡） 怡海花园 6万 梧桐人家 13万 滨河家园 16万 龙泽苑 15万 群英湖 2万 世恒新城 10万 锦绣花园 35万 天地名城 18万 宝成明郡 20万 在售产品分析 在售项目户型分析 小三室和大两室户型受到消费者的追捧，三室二厅和两室两厅是市场上的主力户型。 主力户型为3室2厅2卫/一卫。 主力户型面积:110--130( 阳面有客厅、卧室的占一部分）。 在售项目价格分析 多层6+1（不带电梯）价格在1400——2100元/㎡之间； 多层6+1（带电梯）价格在1800——2400元/㎡之间； 小高层的均价为2300元/㎡左右； 别墅的价格在2700——3400元/㎡之间； 总体来看，南宫市内十个项目的价格对比来看，当地的商品房销售均价在2000元左右。 在售项目客户群体分析 项目名称 购买人群 怡海花园 县城政企单位员工、私营企业主 梧桐花园 外出经商人员、县城企事业单位职工 滨河家园 县城居民，周边乡镇居民 龙泽苑 县城居