常见的房地产项目计划管理.ppt

计划管理 扎体系 明标准 顺形势 提价值 PMO 秋季例会 旭辉集团PMO办公室 承上— PMO经营“驾驶舱” 开发价值链 专业业务 启下—项目快周转 4 个月 8 个月 3 库存 2个月 【开工】 【开盘】 首开取证库存30% 建造取证量3个月 经营性现金流回正周期12个月 “4832”能力！ 资金占用 现金流回正 项目运营管理体系在于保障战略匹配、组织有效、流程可行、有效落地、高效决策，且通常为多重目标组合、随时监控/调整计划、及时调整经营航向，“管一年，看三年”，调整项目开发节奏，保证业绩持续稳定增长...... 3项机制 3个会议 3级计划 3层组织 集团→事业部→项目 荣誉排名 问责机制 经济奖惩 横向2会+纵向1会 重大节点（集团） 里程碑节点（事业部） 主项计划（项目） “3-3-3-3”项目运营管理体系 启下—项目运营管理体系 计划管理与快周转 快周转 计划管理 实现 节奏 效率 能力 项目开发全过程 项目获取 项目策划 方案设计 示范区打造 项目开发施工 产品交付 项目销售 16年项目计划管理 怎么样？ 》》效率 》》节奏 城市 兵棋推演城市目标 16年实现最快项目开盘工期 重庆 “7” “10.1” 天津 “8” “9.7” 上海 “8” 无新盘 沈阳 “7” “7.7” 合肥 “6” “5.6” 杭州 “8” “7.2” 北京 8个月（刚需） 11-13个月（商办） “15.8” 长沙 “7” 无新盘 武汉 保9争8破7 “13.1” 苏州 保8、争7、破6 “9.4” 南京 “8” “11.8” 备注：数据统计截止10月15日，扣除春节影响 16年兵棋推演目标，3个城市实现推演目标！ 16年项目计划管理→1）效率 破“6”目标实现！ 合肥事业部 陶冲湖项目 拿地→开盘 5.6个月 朗香书院项目 拿地→开盘 6.0个月 备注：以上工期仅扣除春节施工影响 16年项目计划管理→1）效率 案例“合肥破六项目案例分享” 16年项目计划管理→1）效率 1、定位及方案批复效率仍迟缓，与15年开盘项目持平 2、样板示范区开放效率有所下降，较15年开盘项目水平下降0.7个月； 3、拿地到开盘周期有所下降，较15年开盘项目水平下降0.4个月； 红旗版工期 2016年首开项目-投前与投后 实际工期 1、拿地时运营计划排布比较激进； 2、拿地后还原项目真实面目 16年项目计划管理→1）效率 16年项目计划管理→2）节奏 城市 项目 开盘时间 合肥 陶冲湖别院 2016/7/17 合肥 朗香书院 2016/7/23 合肥 铂悦·庐州府 2016/8/6 浙江 时代城 2016/6/24 苏南 壹号院 2016/4/10 沈阳 旭辉锦堂 2016/7/23 重庆 江山樾 2016/5/28 南京 铂悅金陵 2016/6/25 苏州 铂悦犀湖 2016/7/30 南京 铂悦秦淮 2016/10/19 武汉 钰龙半岛 2016/10/13 北京 七号院 2016/10/15 北京 26街区 2016/6/30 天津 陆号院 2016/10/22 沈阳 峰尚 2016/10/30 北京 一合相 2016/10/31 杭州 粮食仓库 2016/12/28 下半年开盘 12个 上半年开盘 5个 下半年开盘项目占七成！ 第四季度开盘项目占四成！ 16年项目计划管理→2）节奏 竣备交付项目集中在6月份及12月份！ 已实现结转 26个 16年竣工数 12个 16年项目计划管理 效率：整体未提升！ 节奏：还是不均衡！ 项目计划管理 维度：项目全周期过程管控 三分管理：分级 分阶段 分职能 招商业态规划确认 主力店合同签订及一般商户合同签订30%以上 一般商户合同签订50% 一般商户合同签订80% 商业接管 大于2000平米店铺及主力店进场装修 商业开业 项目获取 前期决策 规划设计 示范区打造 工程施工 产品交付 拿地排布计划 项目交底 项目定位会 战略规划会 项目目标版确定 跟投方案完成审批 方案批复 样板区开工 样板区开放 施工证 预售证 开发贷 商业 开工 达预售条件 主体结构封顶 完成外立面落架 精装修 竣工备案验收 开盘销售 交付证 大产证 报批报建 项目销售 开发贷 招采 总包 项目计划管理 项目获取 拿地排布计划 项目交底 1、激进型/乌龟型 2、经济指标面积/成本/进度/ 某事业部项目 拿地排布相当于项目模拟演练！ 现状：拿地阶段计划排布不合理 某事业部项目 [案例] [案例] 项目计划管理 项目获取 拿地排布计划 项目交底 要求：拿地排计划，6