常见的房地产交易法律制度.ppt

房地产交易法律制度 本讲教学内容 一、房地产开发与房地产交易 二、房地产转让法律制度 三、商品房预售法律制度 四、房地产按揭法律问题 五、房屋租赁法律制度 一、房地产开发与房地产交易 （一）房地产开发概述 房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 1.取得建设用地使用权，是房地产开发的前提条件。 2.房地产开发包括如下两种行为： （二）房地产交易概述 1、房地产交易的概念 p224 房地产交易，是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。 商品房成为“商品”必须“五证”齐全： （1）《建设土地规划许可证》； （2）《国有土地使用证》； （3）《建设工程规划许可证》； （4）《施工许可证》； （5）《房产证》。 二、房地产转让法律制度 （一）房地产转让概述 1、概念 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 房地产转让的本质特点：房地产转让是将房产所有权或地产使用权转移给他人的行为，一旦转让行为成立，则原产权人的一切权利均由新产权人享有，原产权人丧失原权利。（以此区别于房地产租赁与抵押等其他交易方式。） （二）房地产转让行为的有效条件 1、主体具有合法资格 p234. （1）自然人主体。 （2）非自然人主体（必须具有法人资格）。 2、客体符合法律要求 不受限制的房地产，均可自由转让。 （1）禁止买卖的房地产：①以出让方式取得的土地使用权不符合法定条件的，其房地产不得买卖。 （三）房地产买卖（销售）合同的主要内容 1、标的 房地产买卖合同的标的就是房地产。 房地产合同必须订清房地产坐落位置、部位、类型、结构、房屋朝向、门牌号码等。 房屋附属设施是否一同转让也应注明。 根据《城市房地产管理法》的规定，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 （四）房地产转让程序 1、申请 由房屋所有人或代理人向房管部门递交要求买卖房屋的申请书并附上有关证明。 如果代理进行房屋买卖，还应附具所有人的正式委托书。 有关证明是指土地使用权证、房屋产权证、共有人的证明、身份证明、预售房产的有关证明等。 （五）已购公房和经济适用房转让的法律制度 1、概念 已购公房和经济适用房，是指城镇职工依据国家和县级以上地方政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房，或者按照地方政府指导价购买的经济适用住房。 从该概念中可以看出，已购公房和经济适用房均是在国家提供补贴的前提下成交的，故成交价格一般低于市场价。 课堂练习题 一、判断题 1、房地产开发包括两种行为：土地开发和再开发。 2、房地产开发应当统筹安排配套基础设施，先地上、后地下。 3、商品房成为“商品”必须“五证”齐全。 4、房产交易既包括房产使用权的转让，也包括房产所有权的交易。 5、权属有争议的房地产不得转让。 二、选择题 1、以下说法哪些是不正确的？（ ） A、房地产转让必须是有偿的。 B、房地产转让的客体是房屋的使用权以及该房屋所占用范围内的土地使用权。 C、购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。 D、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的公房，禁止转让。 参考答案 一、判断题 1、错。 2、错。 3、对。 4、对。 5、对。 二、选择题 答：1、AB； 2、ABD。 三、商品房预售法律制度 （一）商品房预售的概念 商品房，是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。 商品房预售，又被称为“卖楼花”，是指房地产开发商将建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。 （二）商品房预售的条件 1、预售方应当符合法律规定的资格条件，否则不能从事商品房预售活动。 2、工程建设已基本落实。 3、有商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。 4、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并已经确定施工进度和开工、竣工交付日期。 5、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 （三）商品房预售合同的法律问题 1、商品房预售许可问题 商品房预售，预售方首先应取得商品房预售许可证明。 出卖人（预售方）未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。 但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 案例：商品房预售合同纠纷案 2003年10月10日付某诉至法院称，其购买位于海淀区复兴路甲×号××园××号房屋并和金建公司签订了商品房预售契约，约定交付房屋日期为2001年12月28日