商品房买卖合同网上备案系统中系统结构的选择..doc

商品房买卖合同网上备案系统中系统结构的选择 当前许多城市都已实现或正在进行商品房预销售合同 网上即时备案（简称“网上备案”）。网上备案业务的开展需 要有一个功能与之匹配的计算机管理系统为其提供技术支 撑。而建设这个计算机管理系统的第二步是制定一个能够满 足业务需求的设计方案，其中最主要的就是选定最佳的系统 结构模式，即系统的选型。系统结构选型是否得当，关系到 系统投入运行后，系统业务流是否流畅、安装维护是否简便 以及系统升级的难易程度等多方面因素，直接决定人、财、 物等多项运行成本的投入。目前，系统结构模型主要有C/S 结构（Client/Se rver的简称，客户机/服务器模式）和B/S 结构（Browser/Server的简称，浏览器/服务器模式）两大类。 本文从网上备案的业务特点和D/S、C/S两种结构的特性来 阐述如何选定最佳的系统结构模型。 一、合同网上备案方式及内容 合同网上备案是指房地产开发企业在取得商品房预售 许可证或房地产权属证明后进行预售或销售房屋签定合同 时，在网上进行合同确认和打印的行为。房产管理部门将定 期汇总、分析和发布全市的新建商品房的交易信息，并提供 网上公开查询服务。对于违反规定或者不信守承诺的房地产 开发企业及其委托的代理销售经纪企业，房产管理部门将建 立开发、销售企业的信用档案，将其网上公示，并载入该企 业的信用档案。 房地产开发企业在取得商品房预售许可证或房地产 权属证明后，通过网站，即时公布下列信息： 商品房预售许可证或房地产权属证明的主要内容， 包括开发建设单位名称、楼盘名称、楼盘坐落、楼盘状态、 可预(销)售面积、基础设施和公共设施情况； 商品房的楼盘表，包括总幢数、总建筑面积、总单 元(套)数，总层数以及具体房号清单； 商品房物业管理区域的规划平面布置图、建筑分层 平面图及每套房源的结构平面 房地产抵押、查封等权利限制情况； 商品房买卖合同示范文本； 商品房的预(销)售均价。商品房拟预售的均价，将 由房地产开发企业在办理商品房预售总登记时，向房产管理 部门申报。房地产开发企业需要调整其商品房拟预(销)售均 价的，应当向房产管理部门申报，办理网上即时变更手续。 房地产开发企业所开发的商品房项目，如果有下列情 况之一的，不得办理网上备案手续： 预(销)售的商品房项目有项目转让行为的(已办理 项目转让变更手续的除外)； 预(销)售的商品房项目已抵押，抵押登记部门未出 具解除抵押关系证明的，或抵押权人未出具同意出售，再抵 押（按揭）的书面证明的； （3） 商品房项目被法院依法查封的； （4） 其他法律法规禁止出售的。 即时反映备案商品房的销售状态，应当在商品房买卖 合同或定金合同签约的第二天之前，“网上备案操作系统” 自动将该单元（套）商品房的可预（销）售状态更改为已预（销） 售或已预订状态。 定金合同网上备案后，在签订商品房买卖合同时，合同 主体不得变更。买卖合同网上备案后，在购房人取得房屋产 权证前，商品房买卖合同主体不得变更。也就是说，备案之 后，购房人不能随意更改。 房地产开发企业与预订人应当自签订定金合同15日 内签订商品房买卖合同。未在规定期限内签订商品房买卖合 同，“网上备案操作系统”自动将该单元（套）商品房恢复为 可预（销）售状态。 凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购 买的，房地产开发企业不得拒售。房地产开发企业在申请商 品房预售许可时，申请预留房源的，应明确预留房源销售时 间。 购房人申领房屋产权证前，当事人双方经协商一致， 需要对合同中选择性条款或双方可以自由约定的条款内容 进行变更的；应当持已备案的书面合同、变更合同的书面协 议及其他有关材料，向房产管、理部门申请办理合同变更备 案手续。 当事人双方协商一致，需要解除商品房买卖合同的，应 当持已备案的书面合同、解除合同的书面协议及其他有关材 料，向房产管理部门申请办理注销合同备案手续。 商品房由“预售”转为“现售”（即房屋由“期房” 转为“现房”），房地产开发企业必须委托具有测绘资质的测 绘公司对商品房面积进行实地测绘，在取得测绘报告后，由 房产管理部门通过“网上备案操作系统”，将该商品房的项 目的实际信息与商品房预售时网上公布的信息进行校核后 公布，原商品房信息由“预售”转为“现售”状态。 商品房预（销）售，开发企业应当与购房人签订商品房 买卖合同。预（销）售人应当在签约之日起30日内持商品房 买卖合同向房产管理部门办理登记备案手续。 二、合同网上备案系统需求分析 工作端分散、覆盖地域广 房地产开发企业要在其各自的销售场所进行操作，销售 场所遍及城市各个部位，有的还会远离主要市区设立在卫星 城市，所以工作端涉及地域非常广大，最大可覆盖数千平方 公里（如直辖市）。此外，异地购房则会出现工作端距离数据 中