浅谈企业内部房地产管理的策略.docVIP

浅谈企业内部房地产管理的策略 　　 【摘 要】文章介绍了企业内部房地产内涵及国内现状以及在国外的发展历程，剖析了企业内部房地产管理对企业所带来的优势作用，通过企业设置专业的房地产管理部门所具有的战略意义，提出了相应的策略。 　　 【关键词】企业；房地产管理；策略 　　 　　 一、企业内部房地产内涵及国内现状 　　 企业内部房地产也称公司房地产，是指为了满足企业的业务需求而租用或自身拥有的用于办公、工业、或零售类的建筑物和土地，主要用于支持企业的生产经营和持续发展。企业内部房地产分为两种：一种是只向企业经营提供场所，不需要接触顾客，但有关企业内部房地产的决策会影响到公司经营的各个方面，从而最终影响到股东价值及企业利润；另一种是要向员工和顾客提供面对面交流场所，如银行、商场、超市等，达到吸引顾客并促进营业收入。企业内部房地产是企业经营设施的一部分，同时也是当地房地产市场的一部分，与投资性房地产有本质区别。专门从事房地产开发或投资的企业，其房地产业务本身就是企业的核心产品和主营业务，不属于所提及的企业内部房地产范畴，而是属于投资性房地产范围。投资性房地产所关注的是通过对房地产所有权的买卖而获得的投资性收益。中国的大多数企业在企业内部房地产上的支出，一般视作日常的企业管理费用，很少建立企业内部房地产战略，因为大多数管理者认为，房地产领域非其主营业务，也无需分散注意力到这一层面；另一种情形则是，管理者直接单纯性地投资于房地产，想借中国房地产东风捞上一大笔，而不是把企业内部房地产看作一项战略性资产。有研究表明，企业差不多有25%～40%的财产是房地产，企业内部房地产的成本能达到营业收入的5%～8%，或者与净利润相比则可达到40%或50%以上，仅次于工资支出。制造业、物流类的企业其内部房地产占资产总额的比重相较金融服务类的要大。企业内部房地产是企业接触顾客、市场及供应商的重点，同时能影响生产效率和员工满意度，这会因其所处的场所有巨大影响，企业内部房地产这一新的管理领域，没有像人力资源、财务、营销、物流和信息系统那样受到中国企业管理者的高度重视。 　　 二、企业内部房地产管理的发展历程 　　 企业内部房地产管理，包括财务预算、信息化管理、选址、识别企业新的房地产需求、获取或处置企业内部房地产的活动，其目的是调整企业内部房地产，以符合企业战略获得资产增值。企业内部房地产管理包括物业管理、基础管理、资产管理和成本控制等方面，目的是为了满足作为企业最终使用者的核心业务单元的使用。为了达到股东价值或企业价值最大化的目标，企业会强调某一方面的管理，并且在四种管理观念之间形成平衡，而企业内部房地产管理观念的平衡和变化，会影响企业内部房地产管理在组织内的定位以及地位。企业内部房地产管理在美国的发展历程，经历了物业管理、混业经营、成本管理、支持管理和战略管理等五个阶段。1970年以前，属于物业管理阶段，美国企业对企业所有的房地产和设施都是以物业管理的理念来管理，企业内部房地产管理的功能就是简单地为企业经营提供服务场所。从1970年到1985年，属于混业经营阶段，许多美国企业的地产部门是作为独立的运营中心，通常是投资于非主营业务的美国房地产市场而获利；同时，也作为职能部门向公司提供经营所需的办公和生产场所，但与房地产投资相比其重要性是次之的。从1985年到1995年，属于成本管理阶段，美国企业经历了一场重大的组织重构，不具战略优先权且与核心竞争力不相关的部门被剥离、出售甚至关闭，导致对企业内部房地产下降了需求，而工业房地产市场及写字楼市场供大于求的市场状况使得美国企业掀起了一场降低成本的运动，这一阶段，企业内部房地产管理以成本和效率为导向，以职能部门的角色因素贡献利润。从1995年到21世纪最初几年，属于支持管理阶段，企业内部房地产管理聚焦到了工作环境对生产率的贡献，以及把部分企业内部房地产管理外包给专业服务商，以配合公司业务转移或扩张对房地产的需求。21世纪，进入战略管理阶段，企业内部房地产管理以对企业战略的价值贡献为导向，从成本中心转向利润贡献源之一，寻求作为企业联结员工、顾客和供应商的重要关节，通过企业内部房地产分战略来获取竞争优势。 　　 三、企业内部房地产管理为企业带来的优势作用 　　 （1）留住人才，吸引人才。对于快速扩张的企业，让员工在一个能产生高效率的工作环境中工作是极其重要的，优越的工作环境有利于公司创造良好的业绩。企业内部房地产管理既要要保持灵活性以配合企业进入新的市场，而且因为处于竞争极度激烈的市场中需要大量能担重任的人才，因此，企业的房地产战略可以整合到企业人力资源战略中，以留住并吸引人才，以及提高劳动生产率。（2）提高顾客满意度和忠诚度，传递营销信息，促进销售。企业内部房地产是非常重要的顾客接触点，对于服务顾客、提