苏州石路商业地块市场分析报告8教学文稿.pptVIP

苏州目前在售写字楼项目较少，市场发展存在一定的机遇； 市区是目前写字楼的主要供应区域，但受政策限制，整体项目规模、档次等都明显不及新区和园区，其中园区的中高端写字楼市场氛围较好； 从价格情况看，园区﹥市区，新区无在售项目；从出租情况看，园区、新区的整体出租率水平在80-90%之间，而中心城区的出租率相比则有较大的差距，其整体在70-75%之间； 多数跨国公司、大型企业一般选择高档写字楼，园区、新区高档写字楼主要以货运物流、驻苏办事处、电子科技企业业主为主，体现了苏州目前写字楼市场中的 “驻苏办事处”的特征。 目前的产品竞争更多的趋向于硬件竞争，而未来的市场竞争除此之外，重点有可能偏向于软性部分。 写字楼市场分析总结 苏州写字楼市场分析总结 酒店式公寓市场分析 苏州酒店公寓分布 项目竞争格局分析 项目竞争个案分析 酒店公寓客群分析 酒店公寓市场总结 苏州五大城市商圈发展基本成熟，南北区域商业发展方向定位明确，由初期的民居配套提升为区域商业综合体，满足特定片区的商业及商务需求 总体 格局 双轴发展——东西轴线、南北轴线交于市区核心商圈 发展成熟度不同——东西轴较为成熟、南北轴较为滞后 未来 规划 整体发展——两核三副，两轴三带 交通发展带动商业——轻轨、交通通道的建设都为商业发展带来契机 东西轴线即市区三大商圈、园区的湖西，湖东以及新区的狮山路商业为主；南北轴线即市区三大商圈、吴中区东路商业带、相城区相城大道商业带以及人民路北延段商业带 苏州未来商业发展呈现各区域全面发展形式，在以古城区原有的核心基础上，在园区将打造新商业核心，其他区域虽然商业地方各不相同，但发展前景清晰 在建的轻轨线路、通车的古城区通往四周区域的交通通道的贯通，使得整个苏州商业成为有机整体，商业发展更是迎来了新生 南北轴线的新区商业和园区商业档次定位高，而南北轴由于起步较晚，特别是相城区由于交通瓶颈，商业发展整体滞后 商业分析 总结 * 石路商圈：作为苏州市内的区域商业中心，立足于区域，满足周边消费群体的消费需求，同时迎合了区域周边消费者的各类消费需求 商圈范围：东至阊胥路、南至金门路、西至广济路、北至上塘街 商圈级别：区域商业中心 商圈吸纳率：约92% 主要商业业态：百货公司、餐饮、超市、休闲娱乐 石路商圈分析 石路国际商城 新苏国际 国美电器 * 项目名称 营业面积 （平米） 营业楼层 档次定位 主要目标消费群体 业态构成 代表商户 石路国际 商城 34000 1-5F 中档偏高 周边中青年消费者 购物 ETAM 、LAMPO LACHEPELL、家电等 亚细亚 商城 24000 B1-5F 中档 周边中青年消费者 购物 宏图三胞、雅戈尔 成泰百货 22000 1-5F 中档 周边都市白领/时尚 消费人群 购物 时尚用品、服饰 华润购物 中心 27000 1-2F 中档 周边居民 购物 零售、食品、家用等 石路商圈虽然受观前商圈的影响，百货零售发展有限，但因区域商业发展已有一定历史，周边商业、住宅等环境发展也已相对成熟 ，仍然能够覆盖周边区域各类消费者的需求 以华润购物中心、亚细亚商厦、石路国际商场、成泰百货四大主要商场为龙头，涵盖消费者日常生活、家用电器、购物等需求，同时通过石路老街坊内餐饮、休闲娱乐设施的安排以及山塘老街特色零售业，迎合了区域周边消费者的各类消费需求和部分来苏旅游者的消费需求 石路商圈分析 * 地理位置：位于苏州古城区内传统区域中心，周边环境发展成熟 商业供需状况：商业供应量集中分布，供应量充足，供求基本平衡，物业空置率维持在较低水平 业态布局情况：以传统百货为主，零售、餐饮、休闲娱乐兼备，业态齐全，整体保持在中档的消费水平 消费者构成：区域周边居民、少量国内观光旅游客源 石路商圈因其悠久的商业发展历史，加之周边住宅等配套环境发展成熟，发展较为成功 石路商圈分析总结 苏州中心城区的土地极其稀缺，目前市场上的在售商业项目很少 市区在售商业分析 项目 物业类型 开发商 占地面积 （平米） 建筑面积 （平米） 容积率 户型面积 （平米） 销售价格 （元/平米） 西城永捷 商业、酒店、写字楼 永捷投资 16315 130000 5.61 20-30 35000 苏纶场 商业、酒店、写字楼 嘉和欣实业 13500 40000 2.28 40-200 65000 姑苏新天地 商业 恒达房产 15508 7748 0.5 60-100 预计50000 太阳广场 商业、酒店 孙氏企业 / 52200 / / / 新象城购物中心 商业 崇盛百货 / 20000 / / / 目前苏州中心城区的在售商业项目很少，石路商圈附近仅西城永捷的-1层在售（其他楼层