苏州独墅湖项目市场分析报告 52p幻灯片资料.pptVIP

苏州独墅湖项目市场分析报告;苏州在长三角经济圈中的地理位置;项目所在城市地位;项目所在城市地位;;;;高新经济技术开发区;高新经济技术开发区;吴中经济技术开发区;;名称;苏州独墅湖高教园区概况 苏州独墅湖高等教育区成立于2002年,规划总面积10平方公里，经过5年多的开发建设,目前已有中国科技大学苏州研究院、南京大学苏州研究生院、西安交通大学苏州研究院、东南大学苏州研究院、中国人民大学国际学院、西交利物浦大学、苏州大学（独墅湖校区）、苏州港大思培科技职业学院等8所高校在区办学，近10家培训机构入驻。区内在校生规模约2.5万人，其中博士生约600人、硕士生约3700人。;独墅湖高教园区内教授级客户工作灵活度高，购房选择范围较广，虽然可能为本项目所吸引，但量不多,将不作为本案主力客源。;土地属性分析;土地属性分析/项目现状;土地属性分析/片区在城市发展中的角色;土地属性分析/片区现有状况;土地属性分析/片区与城市关系;土地属性分析/片区与城市关系;土地属性分析;;竞争市场;新增供应和销售套数： 08年一季度，新增量与四季度比减少50%，但同比07年一季度增长还是十分明显，预计市场经过在一段时间积累，供应量将集中在第二季度释放。 08年一季度，传统淡季，全市的住宅市场冰冷依旧，别墅成交量也随之跌入谷底，3个月仅仅成交314套，9.1万方。 分析原因，市场经过一段强力需求的释放阶段后，自然会进入下一个积蓄期，同时国家宏观调控的政策走向也会相应延长积蓄期周期。 预计在下半年，新政影响稀释和别墅用地的稀缺性影响下，别墅的成交量会随着供应的逐渐增加而缓慢回升。 ;单就2007年别墅市场来说累计供求比是1：1.03，可以看出07年度，别墅是供不应求的。 08年第一季度，别墅市场呈现出“供大于求”的态势，由于第四季度的畅销，在08年第一季度开发商仍保持比较大的供应量，同比07年一季度上涨161.3%, 导致了一季度的别墅市场供过于求。 ;湖景别墅分布;湖景别墅基本情况;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;;地块 序列; 08年一季度，苏州别墅市场受宏观调控影响呈现供大于求的现状，但是从长远来看，别墅土地的稀缺，人民币升值压力及改善居住的刚性需求等因素支撑，别墅市场后市看好； 竞争市场独立别墅稀缺，以联体别墅占据主体，面积在200-250平方米区间，总价在300-380万之间的经济型别墅走量最快，受市场认可度颇高；市场好的时候平均每个月销售25套,进入08年后平均每个月销售12套左右。 湖景别墅客源主要为苏州本地私营业主、民营企业主、政府官员、医生等高收入阶层，以自住或改善型需求为主，其中二次置业或多次置业居多；而稀缺的湖景资源也吸引了部分上海等周边客源。 竞争市场未来供应总量为198.6万平方米，预计湖景物业58.37万平方米,竞争压力较大,且多为品牌开发商倾力打造。因此，未来别墅产品在价格和产品的定位环节将显得异常重要。 ;;;;;;项目名称;;片区;地块 序列; 苏州小户型公寓大多数走低价快销路线，对项目利润支撑有限；而对利润有支撑的小面积段产品——小户型酒店公寓产品多分布于各区域中心等商务氛围浓郁的区域，不适合在本项目开发； 中档户型公寓虽然在供应及销售方面都是市场的主流，都是受公积金政策的影响，园区大部分中层收入者不会跳出园区范围购买住宅，因此邻近工业园区的本地块失去了中层面积段及总价??品的主要客户支撑； 结合园区公积金政策及园区内中高层人士公积金的使用情况来看，园区内高层企业管理这是未来最有可能突破园区界限而外向购房的群体，他们对产品的要求将主要集中在大面积高宗家的高段产品；但大户型高端公寓虽然溢价能力强，但去化速度普遍较慢，从以上主要竞争楼盘的销售情况来看，2008年平均每个月去化50套左右，对去划速度及回款有一定影响； 竞争市场未来供应总量为205.8万平方米, ,预计湖景物业总量约67.89万平方米,且未来竞争压力主要来自金鸡湖板块。 ;酒店式公寓分布特征;项目定位分析;;;;