苏州朗诗·东吴绿郡2018年度营销执行报告115P幻灯片资料.ppt

朗诗·东吴绿郡2011年度营销执行报告;本案;要做“城南第一科技豪宅”，我们将逐步解决以下问题： 1、本案所处区域是否具备成为城南第一豪宅的条件？ 3、我们所面对的是一个怎样的市场及竞争？ 4、我们未来的客群又是哪些人？他们具备哪些特征？;QUE1:本案区域是否具备成为城南第一豪宅条件？;《苏州市城市总体规划（2007－2020）》指出苏州市区规划发展总策略：和合强心。 实施和合战略，协调各区发展，建立多中心体系。 重点推进高新区与老城（主要是金阊区）沿大运河两侧的功能整合，建成服务苏州主城的市级中心；同步推进吴中围绕塘湾和东吴塔的副中心建设。以两心建设为主导，启动大运河两侧休闲服务带建设。 ———引自《苏州市城市总体规划（2007－2020）》 “和合强心”解读：新区、吴中城区同步和谐发展，融入主城区构筑未来市级中心。在“和合强心”总战略指导下，未来十年高新区和吴中城区将迈入高速发展阶段。;;;分析结论： 地处吴中区核心地段，交通通达，配套完善，是未来苏州城南副中心发展的中心区位！;QUE2:本案面对怎样的竞争环境？; 吴中区套均成交面积总体变化不大，基本在110㎡以上，值得注意的是8月套均成交面积不足100㎡，应与各个项目的供应产品有关。 1-8月吴中区商品房成交量波动较大，原因主要在于：①：8月吴中大道板块和木渎板块集中发力；②：8月份产品供应面积趋小，释放了部分刚需客群。③：8月真正的普通住宅成交量600多套。 区域内商品房成交均价变化不大，一直在10000元/㎡左右徘徊。;核心竞争区域;冠南苑;基本信息： 占地面积：76000㎡ 建筑面积：150000㎡ 总户数：1041 车位比：1:1 物业费：2.55元/㎡·月;销售及客群情况：;世茂运河城;销售及客群情况：;湖山新意;销售及客群情况：;QUE2:本案面对怎样的竞争环境？;QUE3:项目客群探寻？;项目;;客户区域;该户型面积段较小，且不能满足一般家庭的居家需求，其客群一般为收入较高的、对生活有较高要求的单身或新婚人士，购做过渡性居住使用，或者纯投资客群;以吴中区域高端首购、初次改善客户为主; 我们的客源在哪里?;70-88㎡以下客户;128-140㎡目标客户锁定：;来源方向;128-140㎡之间客户;QUE3:本案客群探寻？;结合项目物理资源属性和甲方目标， 博鸿服务本案目标之二—— 从开盘到12月底，完成总销5个亿、回款3个亿 从开盘到12月底，去化240套，完成80%销售率！ ;QUE1:项目以什么样的价格入市才能完成上述目标？;基于吴中区商品房成交价格变化相对平稳的现实，本案开盘价值可以参照目前区域内同品质楼盘的销售价格进行数字拟合，结果本案销售目标进行价格定位！;市场回顾;市场回顾;QUE2:为达成目标二，需要怎样的营销策略？;达成目标——完成3.0亿元回款，树立地区标杆;形象高起;深度产品体验;渠道深挖;② 执行战术;我们所理解的项目调性;形象高起策略;1、一个具有代表意义的精神符号;全城启动;先立信仰，而非简单的符号 全城传递“朗诗绿”信仰，而非其它品牌简单的符号营销;先立信仰，而非简单的符号 全城传递“朗诗绿”信仰，而非其它品牌简单的符号营销;;微博;2、一场大型炒作活动;朗诗绿色达人秀 自10月15日全城传递“朗诗绿色生活”信仰，;示范区公开暨“氧气美女”林志玲见面会 林志玲与您一起分享她的绿色生活经！;拒绝挤牙膏式的推广，短期集中爆发，为后期销售做形象基础;A、户外媒体策略——大量采购短期户外（3个月） 以苏州吴中区和市区为主，其他区域锁定环线，增加大市影响力。;B、大众媒体策略 快速引起关注的必要途径，以网络、电视、电台等广效媒体为主。;② 执行战术;;A、现场售楼处 体现精神符号——朗诗绿的表现细节 体现项目绿色科技，恒温·恒湿·恒氧的科技特色 体现项目品质的精装修细节展示，时尚、奢华。增加建材展示区。;体验核心要点1：恒温·恒湿·恒氧;体验核心要点2：体验的是科技生活，更是五星级的贴身服务;② 执行战术;一场深入终端的全民运动 9大举措助力海量来人;9大举措;;9大举措之2——;满天星式的巡展;9大举措之4——;*;*;9大举措之7——;*;密集的物料投放 印制10万份餐巾纸盒，在吴中区各主要商圈及路段，针对私家车密集派发。;10;QUE3:为达成目标二，销售执行如何做？;四大标准，极致销售，5亿销售，全城关注 一、推案策略及价格策略 二、现场执行四大保障，极致销售 三、5亿热销，分周目标及回款 ;一、推案策略及价格策略; NO2 面积：9300㎡ 户数：69户 均价：20000元/㎡ 总销：1.86亿元 ;价格策略 ;价格策略