苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p幻灯片资料.pptVIP

港龙财智国际二期阶段营销方案; 项目从7月15日开始认筹至9月18日为止，总共预约认筹卡1135张，其中A卡26张，B卡340张，C卡769张，下面就认筹来人区域办卡数量等方面做详细分析，为即将展开的营销策略做详实的数据支撑！;目前已认筹客户基本为吴中当地及周边居民为主，其他几个区域相对比较少。而项目一期房源成功售馨也消耗不少吴中区域客户，很多客户在短时间内很难在有二次投资购买能力，而我们茶城项目投资特性，仅区域内客源是难以满足这一需求。茶城一期购买客群也是基本是以吴中区为主体，其他区域客户分布较为平均的态势。我们下面的来人广告途径必须扩大范围，多点、多面吸引更多其他区域的客户。;截至到9月18日我们总认筹1135组中，A卡只有26组，所以我们下一阶段的工作重心是推介商铺。 老客户475组，占总认筹客户比例的42%，老带新客户380组，占总认筹客户比例的33%，老客户及老带新占总认筹量的75%，新客户量只占25%，目前我们一期老客户资源挖掘殆尽，从销售渠道上急需打开新的认筹渠道，同时认筹卡应该由数量向质量的转变。;各种媒体效果反馈：;项目分析;规划设计。 通过场所营造，赋予基地以特色，融入供人们放松、沉思或娱乐的空间； 打造城市地标，通过富有特色的建筑场所设计，形成独特的风格； 规划人行友好的街区，引入道路中央绿化公园； 创造连续的城市肌理，注重基地与周边地区的联系；将机动车与人行系统延续至周边功能区； 精心设计植物搭配，保证一年四季的景观效果； 利用街道空间打造绿色环境，引入垂直绿化； 减少机动车交通的影响。;公寓部分： 5.8米挑高，买一层得两层； 二层另外赠送走廊部分。 商业部分： 小面积低总价； 处处旺铺，不留死角;消费者：他们买什么？;商业;营销策略;以“三大战役”吹响进攻全城的号角！;——方向是正确的，策略是对头的，坚持是必须的！;市场反馈证明，前期我们为推广所制定的策略是正确的 ，我们的平面表现方向也是对头的； 事实上，通过传播主线，我们对本案的形象塑造已经初步取得成效。通过平面设计基调，本案的品质感和便捷生活的诱惑力已经直指人心； ???一步就是在既定策略的基础上进一步深化、延伸。;纪律2：一切以销售为中心;销售中心特色茶文化的包装风格，使得客户眼前一亮，更贴切项目茶城的定位理念;思考点： 在苏州的地产市场上，户外广告（尤指大型户外广告牌）一直是最为有效的媒介手段： 财智国际二期处于前期立势阶段，无“势”，则无“市”，同时，港龙集团在苏州的其他几个项目也即将启动，需要抢占一些好的广告位。港龙苏州三个项目客群重叠区域，港龙财智国际重要营销节点可优享户外资源。 ;港龙财智 国际;八 项 注 意;茶城销售取得巨大的成功，但是招商成功与否决定市场对本项目的信心，同时老客户的口碑力量才能保证项目二期销售的顺利实现，因此，招商必须要取得实质性的进展（招商方案另有详细提报）。 （阿里巴巴联盟具体事宜、大型主力商家的引进、茶博会成功举行）;港龙财智国际的销售周期已经超过一年，如果没有很好的营销核心卖点提炼，必将造成市场视觉疲劳，因此，深层次挖掘项目的卖点，在策划、设计上走创新道路，才能不断给予客户惊喜，形成持续旺盛人气。;思考点：港龙财智一期复式公寓在销售过程中，发挥的作用大家有目共睹，二期复式公寓在一期的基础上全面升级，如何让客户有更直观的感觉？ 执行建议：在项目二期沿澄湖路搭建不同面积的5.8米复式公寓样板间，促进客户最大化成交。;思考点： 目前项目二期位置较偏，如何与一期形成一个统一的整体，有效消除项目二期位置较偏的缺陷？ 推广原则： 在澄湖路上（苏蠡路至新蠡路段）做整体基地围板，以统一形象对外推广 在澄湖路和新蠡路拐角处建立大牌，拔高项目形象，发放即时信息;新蠡路;操作点： 复式公寓市场稀缺性及市场以后对这类产品的制约性； 商业的专业市场前景及客户的认可程度； 港龙最近的扩张步伐，在苏州的影响力。;思考点： 二期产品与一期有较大的差异性，一期产品小商铺，总价低，而二期的产品所处的环境不一样 执行建议： 1）在常规客群的基础上在寻找新的客户群 2）招商带动销售，A卡的积累是为了进一步促进B卡的认筹 ;思考点： 港龙财智国际超过一年的营销周期，广告投放一直主要局限于吴中地区，对于购买力强的园区以及临边的吴江区域，几乎没有广告投放。 执行建议： 1）增加园区和吴江等区域的广告投放量 2）主要道路主要位置，保证投放的效果;拦截园区客户;吴江距离本项目较近 广告投放费用低 目前认筹客户中，吴江特别是松陵的客户占有一定的比例; ;三 大 战役;战役布点;时 间：2011年9月～2011年11月底 营销目标：A、B、C卡1700张（新增550张） 策略思路：顺应大势，攻城略地，挖掘渠道，