苏州日本工业村项目定位建议 79P知识课件.pptVIP

日本的绿化不仅精致而且色彩丰富，在项目内尽量考虑日本常用植物来体现。 绿化 红枫 银杏 在大面积硬质广场中增加一些趣味的铺地，使街道和广场看起来不那么单调。 铺地 公共家具 座椅 公共家具 花坛 电话亭 植入之三：环保理念 日本的环保措施是举世闻名的，就这点而言不得不值得我们学习 垃圾分类 环保袋推广 借鉴到本项目中可以体现在以下方面： 回收到达使用年限的电子产品，经过一些处理做成别的商品再推向市场，就也是做资源回收再利用。可以采用以旧换新、旧机折价等措施吸引客户来次购买新产品。 鼓励使用绿色节能产品，此类产品可以有一定的优惠。 索尼智能绿色环保电视 类似的以旧换新广告 肆 经济测算与未来发展 80万/亩→土地价格：1200元/平米→楼面地价600元/平米 住宅用地溢价 130万/亩→土地价格：1950元/平米→楼面地价975元/平米 成本价： 市场价： 周边高层住宅价格5000-6000元/平米 20亩 容积率：2.0 转让溢价：1000万 开发收益约4000万元 住宅用地开发收益 分项 单价（元/㎡ ） 总价（万元） 土地成本 600 1600 前期工程费用 400 1060 建设安装费用 1800 4800 基础设施费用 500 1330 其他费用 700 1870 成本总计 4000 10660 销售收入 5500 14660 利润 1500 4000 建筑面积：26667㎡ 容积率：2.0 开发收益约4000万元（已含1000万元土地溢价） 酒店改装费用： 1500元/平米*4500平米=675万 卖场改装费用： 800元/平米*18000平米=1440万 展馆改装费用： 1000元/平米*3600平米=360万 餐饮娱乐改装费用： 1200元/平米*7200平米=864万 车位改装费用： 1.5万/个*180个+其他=360万 整体改建费用：4000万 改建费用 公共空间装修装饰：300万 立体车位，每个车位机械成本1.5万 日式风格的铺装和小品，广场的装修 由于要对面积进行分隔及厨卫的改造，成本稍高 要做出纯粹的日式风格，材料和装修成本较高 略高于一般卖场 日式特色酒店，在细节方面费用有所提高 酒店收入（100间标间出租给酒店公司经营）： 2元/平米/天*4500平米*365天=328万/年 卖场租金收入： 2.5元/平米/天*18000平米*365天=1642万/年 展馆租金收入： 1元/平米/天*3600平米*365天=131万/年 餐饮娱乐租金收入： 2.5元/平米/天*7200平米*365天=657万 停车位收入： 20元/天个*180个*365天=131万 一期厂房租金：350万/年 租金收入（正常经营） 租金收入：3135万/年 物业费收入：150万/年 配餐收入：100万/年 总收入：3715万/年 办公租金收入： 1.5元/平米/天*4500平米*365天=246万/年 运营成本（08年为例） 1年开支： 利息500万元 工资60万 税金180万 其它开支160万 物业200万元 总运营成本：1100万/年 综合分析 住宅 土地溢价 1000万元 开发收益 4000万元 投入 收入 面积 平米 改造成本 元/平米 改造费 万元 第一年租 金（万元） 第二年租金（万元） 第三年租金（万元） 其他 一期厂房 17380 350 350 350 250 酒店 4500 1500 675 100 200 328 办公 4500 246 246 246 卖场 18000 800 1440 0 821 1642 展馆 3600 1000 360 0 65 131 餐饮娱乐 7200 1200 864 0 330 657 停车位 3600 1.5万/个 360 0 0 131 公共空间 300 合计 4000 946 2262 3735 运营 08年为例 500万（利息）+600（运营成本）=1100 注：达到标准商业租金收益水平需要2-3年的市场培育。第一年采用免租的形式，第二年开始收取标准租金的一半，第三年市场成熟。 后续发展的可能性 现在的六栋厂房+一栋服务楼形成日本文化（消费）体验中心的一期。随着科技园的建设和周边的成熟。将其余的厂房逐渐收回改造，形成二期区域。 培育“异国文化（消费）体验中心”的市场，作为创意商业的一种类型，未来形成“连锁模式”。 以售卖全日本商品（日用品为主）为特色的“日本城”连锁店，分店已超过100家，在中国香港、旧金山、纽约、伦敦、菲律宾、印尼及马来西亚等国家地区均建立了海外特许店。 谢 谢 日本知名电器专卖案例——YODOBASHI（友都八喜）