苏州金科·王府2018年度营销执行方案幻灯片资料.ppt

金科·王府2011年度营销执行方案;好房子;好品牌;但，确没有好的销售回报;为何如此？博鸿观点1;博鸿观点2;博鸿观点3;在当前市场，以当前速度完成全年10亿指标？;四季度6亿指标分解;如何完成指标？;目录;（一） 宏观—探寻未来市场走势; 新国十条：首套90㎡以上首付三成，二套五成，利率1.1备，三套大幅度提高。 国五条：首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停贷。 国八条：二套首付六成以上，利率1.1倍，部分银行首套首付提至四成，利率优惠逐步取消甚至提高。;限贷、限购、限价政策对市场的影响效力持续，限贷政策继续抑制低支付能力者入市，限购继续抑制投资需求入市，限价抑制房价快速高企;市场整体走势;类别;住宅成交;别墅市场分析;别墅存量;房地产市场及政策走势预测;（二） 中观—苏州高端市场解析;高端公寓市场分析;主力面积为120-180㎡，主力总价为200-500万元，具备较强的品牌竞争力，且都处于区域核心地段;120-150㎡的户型为各项目成交主力产品线，签约主要集中在和风雅致、万科国际广场和玲珑湾（2010年1月-2011年8月）。;苏州高端别墅主要分布：14个高端别墅项目，其中园区分布有8个，新区分布1个，古城区分布有2个，太湖度假区分布3个;高端别墅市场分析;板块;板块;苏州千万级别墅成交情况（数据截止2011年8月）：总价1000-2000万成交为市场主力，占总量的80%，其次为总价2000-3000万，占总量的16%，总价3000万以上仅占总量的4%;高端市场预判;（三） 微观—洞察竞争格局;公寓竞争市场;主力面积为90-140㎡，主力总价为180-360万元，具备较强的品牌竞争力，且都为精装修。;主力面积为160-250㎡，主力总价为300-700万元，具备较强的品牌竞争力，且都处于区域核心地段;物业类型 ： 小高层 别墅 物业地址 ： 新区狮山街道玉山路南、滨河路东 均价 ： 19000-20000元/平方米 户 　 数 ： 总共 422 户 容 积 率 ： 2.00 绿 化 率 ： 54% 开 发 商 ： 苏州中海雅戈尔房地产有限公司? 户型面积 ： 190-230平方米 装修状况 ： 精装，4000装修标准 总套数 ： 142套（一期） 公寓 ： 105套（190-230平方米）60% 别墅 ： 37套 （360-390平方米）40%;226.73㎡;物业类型 ： 高层 物业地址 ：新区金枫路西侧、竹园南路南侧，处于苏州市高新区与木渎镇交界处 均价 ： 13000元/平方米 户 　 数 ： 总共 2054户 容 积 率 ： 2.20 绿 化 率 ： 37% 开 发 商 ： 苏州合景房地产有限公司? 户型面积 ： 108-170平方米 装修状况 ： 精装;苏州高端别墅主要分布：14个高端别墅项目，其中园区分布有8个，新区分布1个，古城区分布有2个，太湖度假区分布3个;板块;绝佳的地段优势，唯一的中西风格合璧的合院别墅，在苏州具有不可复制性;2010年12月至今共推出合院别墅41套，成交10套。 销售情况：8月份成交3套别墅;打造国宾级豪宅典范，纯别墅社区居住概念，苏州高端豪宅销售领跑者！;2011年8月23日新推19套别墅预售证，面积在419-691㎡之间,其中 8套双拼别墅419、491㎡，11套独栋别墅610-691㎡。 销售情况：8月份签约4套，为1套独栋与3套双拼；截止8月底共推出160套，成交120套。;御湖熙岸的三期产品，完全脱离了之前的案名，以中海世家来全新演绎，塑造产品力及区域影响力。;以世家的高端概念进行低跑量的销售模式理念，新政前后该楼盘都处于缓慢去化的阶段。 2011年6月19日新推57套别墅预售证，面积在310-1067㎡之间,其中 46套联排别墅310-386㎡，11套独栋别墅685-1068㎡。 销售情况：该盘共推110套，已售28套。8月份签约2套359-365㎡的联排产品。预计下批房源在2012年推出。;竞争环境小结;（四） 本体—产品研究;区位环境;;金科王府2011年剩余货量情况表;金科王府2011年剩余货量情况表;本体分析小结;（五） 定位—客户定位;;别墅目标客户精神属性提炼;别墅目标客户职业属性提炼;核心客源区域： 结合前面的客户研究，我们将其区域定义为： 以新区为核心 辐射城区西片区和木渎客户 吸纳苏州市区的高端财富阶层 目标客源属性提炼再现： 成