西安写字市场分析报告(精华版).pptx

高新写字楼市场分析研究;1;一、宏观背景研究;3;4;5;6;7;8;9;10;二、区域城市功能及规划发展研究;二、区域城市功能及规划发展研究;2015年资金投入方面，西安高新区设立7亿元的战略性新兴产业发展专项资金，加大对重点产业核心技术和关键技术攻关的资金支持。此外，西安高新区推出了我国第一款基于政府征信平台的互联网金融产品——“橙e税金贷”，为信用企业提供贷款。?;西安高新区国际化路径:;15;三、宏观商务市场现状及发展研究;三、宏观商务市场现状及发展研究;西安市商业用地成交量;市场供应放缓，新项目入市热情降低； 市场真正进入去库存阶段。 然商务市场需求稳定，可选择新项目数量较少； 此阶段，为新项目入市空白期；;西安写字楼市场发展较周边城市仍属洼地，未来提升空间较大;西安商务销售市场呈稳定发展态势，年成交量稳定持续增长； 今年前4个月已销售34.4??㎡，今年全年写字楼销售预期稳超百万平米；;高站位新起点，国际化大都市格局展开，商务活动频繁，办公需求持续扩张;随着骨架拉伸及发展格局转变，除传统商务开发核心区外； 其他新兴商务区将成为未来办公销售市场的竞争热点；;西安商务办公市场主要集中在高新（CBD核心集中区）、城北（经开市政推动）、城南（曲江文化产业商务带动）这三个区域。;“高新、经开、曲江”三足鼎立，高新量价领跑全市;;经开商务区;;泰华金贸广场;规模商务开发项目，主要分布于高新与城南区域； 经开也有少量项目分布；;开发策略;首期开发;;在开发规模商务项目，鲜有主题开发思路； 撬动项目整体开发的，以地段位置为主，结合整体规模商务综合体形象，合力促成开发；;营销展示体系 与 城市重点项目结合，塑造项目高端品质形象标识；;四、区域市场研究分析;四、区域市场研究分析;四、区域市场研究分析;四、区域市场研究分析;四、区域市场研究分析;四、区域市场研究分析;四、区域市场研究分析;四、区域市场研究分析;四、区域市场研究分析;四、区域市场研究分析;四、区域市场研究分析;四、区域市场研究分析;四、区域市场研究分析;四、区域市场研究分析;四、区域市场研究分析;四、区域市场研究分析;四、区域市场研究分析;四、区域市场研究分析;1、区域销售良好的项目，月均2000-3000㎡，售价1.1-1.3万元/㎡； 2、项目配置均有大幅提升，3.6米基本层高，1.35T电梯普遍化，1.6T电梯开始出现，纯玻璃幕墙、国际品牌物管普及化； 3、通过套内实际面积赠送，提高得房率，使得写字楼附加值提升，提高竞争优势； 4、常规写字楼多为VRV分户式空调，同时高端项目也更加注重性价比（如永威超高层使用VRV分户式空调）； 5、售价的首要决定因素是地段，项目配置、档次的提高，对售价的溢价程度不明显，但配置需支撑售价。 6、目前未入市的办公项目，受市场环境影响，多处于观望阶段，未来三年内市场会处于弱竞争期；;西安高新区超高层写字楼标准层多在2000㎡左右； 层高均在4m以上，面积划分以100-500㎡居多； 中央空调、立面LOW-E玻璃、国际、国内一线物管成是发展的主流； 高挑空、高标准、大面积的大堂是主流标准； 多为精装修设计，售价在1.5-2万/㎡左右；;四、区域市场研究分析;位置：高新区高新四路中段（长安银行对面） 规划：占地52.8亩，净用地41.3亩，由3栋高层围合而成，主题酒店、办公楼均为24层，公寓楼为27层，总建筑面积约为22万㎡(其中地上面积约为16.5万㎡，地下约为4.84万㎡)，其中一栋纯租赁写字楼体量为4万㎡左右 商业：商业1-4层，定位为精品时尚购物中心 入住时间：预计2015年5月左右 物业情况：3.5元/㎡·月 租金：预计85元/㎡·月 出租率：未入住 物业配置：层高3.9米；标准层2044㎡；电梯为5部+1部消防梯；户式中央空调、新风系统； 立面：玻璃幕墙 高新一期核心区，区位优势明显，一栋写字楼（4万㎡）作为纯租赁，立面形象及配置均较高；;高新九号;位置：高新路金鹰购物广场对面 规划：共6.5万㎡，写字楼4.7万㎡，商业1万㎡左右； 商业：1-5层为商业（高端汽车展厅、俏江南餐饮），无对外临街铺 入住时间：2011年左右 物业情况：林凯物业 18元/㎡·月 租金：145元/㎡·月左右 出租率：74%左右（写字楼共21层，空置5.5层） 配置：层高3.8米；标准层2380㎡；电梯为8部0TTS(1000kg)+1部消防梯；中央空调、新风系统；电梯厅净宽3米； 立面：石材+玻璃 大堂：1层高，无挑空 入驻企业特点：本地实力企业，另有大量国外、外地强企办事处 企业需求面积：以300-500㎡居多，有部分100㎡办事处 高新核心位置，立面、大堂、配置较低，出租率不高，中型企业居多含部分外资办事处；;标准层23